3月，北京住宅市场在平淡中收场。由于购房者观望情绪日益浓重，整个市场仍处于低迷之中。业内预期的楼市回暖暂未出现，北京楼市中新增供应量及销售量同比出现大幅度下降，交易惨淡直接导致销售价格出现普跌。【相关报道：3月住宅市场未能回暖 北京楼市普降或成事实】

城中心区均价降21.4%

来自北京易居研究所的数据显示，今年3月份，北京几个主要城区的成交均价环比均出现不同幅度的下降。其中下降幅度最大的是城中心区，降幅为21.4%；其次是海淀区，降幅为19.6%,位列第三的是朝阳区，降幅为10.6%。在统计的八个区域内，只有丰台和大兴区域为上涨，其中丰台区的涨幅为6.5%，大兴区的涨幅是8.8%。

接受记者采访的多个开发商表示，由于本次成交均价是按照区域划分统计的，因此价格变化在一定程度上代表该区域楼市的交易是否活跃。此外，来自亚豪地产机构市场研究中心数据显示，3月整体成交价格区域普降的同时，纯新盘的开盘均价也出现了大幅度下降，为13723元/平米，环比2月下降了29.4%。

对此，亚豪地产机构副总经理王英男分析指出，去年北京楼市前期房价飞涨，大大超出了购房者的承受能力，去年11月，快速上涨的房价冲到高位，12月左右开始出现交易冷清，这种局面一直延续到现在。为应对惨淡局面，在售项目纷纷打折促销，新盘入市也采取“低开高走”的策略，所以3月交易均价出现环比大幅下降的现象。

中档住宅成打折重灾区

记者采访中了解到，目前市场上折扣为9.5或9.5折以下楼盘约占总数的15%-20%，而均价为18000元-30000元的项目，成为打折最集中的“重灾区”。

均价28000元/平米、2006年就已拿到销售许可证的西钓鱼台嘉园，打出了“一次性付款9.4折，按揭9.8折”的广告；同样属于高档项目的圣世一品，均价30000元/平米，在市场清淡的情况下也打出了“全款9.5折”的优惠。3月11日，华业玫瑰郡推出了“全款9.5折、按揭9.7折”的活动，部分特价房源全款9折，按揭9.2折，该楼盘目前对外报价为17000-19000元/平米。

链家地产副总经理金育松认为，打折幅度大的项目往往是去年下半年涨价最猛的。18000-30000元/平米的项目，是市场上投资性需求和改善性需求的“重头”，但是随着第二套房贷政策的实施，这部分客群的需求遭到重创。目前来看，第二套房贷松动仍然没有明确说法，而开发商的资金压力和回款压力却已经越来越大。

有分析人士认为，信贷紧缩的影响和市场观望的局面短期内都难以得到扭转，预计在未来一段时间内，打折的力度和波及面会进一步加大。

“房价下降空间很大”

从个盘表现来看，3月份楼市价格变化还不是很明显，目前还暂未出现公开降价的楼盘。除了开发商采取低开高走的策略拉低均价外，更多是各楼盘打折销售。据了解，包括万科旗下的楼盘、远洋地产旗下的部分楼盘，在3月仍旧以打折的方式变相降价销售。

“开发商采取打折的方式销售，说明目前北京房价经过去年的暴涨后有水分存在。”明天第一城总经理陈云峰指出，即使出现了较大幅度的下降，今年3月份房价相比去年同期的仍旧很高。亚豪地产机构市场研究中心的数据进一步佐证了陈云峰的观点。该中心提供的数据显示，2007年3月楼市新增供应的开盘均价是10535元/平米，而今年3月已至13723元/平米，价格增幅达到了31%。

“虽然今年3月新盘均价环比有所下降，但同比去年仍旧出现大幅度上涨。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示，目前北京房价仍旧高企，高房价在一定程度上制约了销售数量，同时销售数量反过来影响销售价格，这说明今年一季度北京房价仍在高位运行。按照杨少锋的观点，北京房价年度增幅在10%就比较合理，显然，北京房价下降的空间还是很大的。

■ 涨价项目：高档产品价格仍在上涨

北京市房地产交易管理网的数据显示，高档房价格仍在持续上涨。

记者分析北京市建委公布的今年1季度销售均价前30名的楼盘发现，这些楼盘的销售均价均相比去年4季度有一定幅度的提高，甚至部分楼盘的销售价格是大幅度提升。销售均价排名第一的银泰中心去年4季度的均价为62060元/平米，今年1季度达到84586元/平米，增幅达36%。此外，北京财富中心去年4季度的销售均价为35449元/平米，今年1季度为40120元/平米，增幅为13%。而泛海国际居住区出现了5%的涨幅。

据中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示，目前京城在售均价2.5万元/平米以上的高档公寓项目约36个，均价33531元/平米。相对于住宅市场普遍打折局面而言，高档公寓市场主要表现为“量跌价涨”的态势。“高档住宅具有稀缺性和抗跌性的特征，购房者也不担心购买到这样的房子会贬值。”杨少锋这样指出。

楼盘名称 08年1季度价格 07年4季度价格

银泰中心 84586元/平米 62060元/平米

北京财富中心 40120元/平米 35449元/平米

西单佳慧雅园 338004元/平米 37675元/平米

西城晶华苑 36000元/平米 31404元/平米

六十六号公寓 34115元/平米 32004元/平米

星河湾 32037元/平米 29337元/平米

山水文园（二期） 31343元/平米 30666元/平米

新城国际公寓 30009元/平米 27694元/平米

泛海国际居住区 29447元/平米 27962元/平米

国海中心 27696元/平米 26523元/平米

正旭晶典花园 26907元/平米 24419元/平米

悦莱苑 26181元/平米 25762元/平米

裘马都园 25921元/平米 25235元/平米

荣尊堡 25656元/平米 23854元/平米

以上统计数据是按北京市房地产交易管理系统进行期房预售登记备案的住宅（除楼栋地上总层数在3层以下房屋和别墅不计算在内）按成交均价较高的项目进行统计。

■ 热销楼盘

美利山 一季度销售冠军

北京房地产交易网的数据显示：

位于东四环沿线百子湾的美利山1月份销售了394套，销售金额超5.1亿元，2月份销售了52套，销售金额约为0.7亿元，3月份销售了102套，销售金额约为1.3亿元，今年一季度该项目总共销售了548套，销售额为7.1亿元，月均销售量为182套，成为今年一季度销售量最大的楼盘；

位于四惠桥东的金地名京一季度销售了205套，销售金额约为5.2亿元；

位于朝青板块的星河湾，前三个月销售了28套，总金额3.064亿元；

大成时代中心销售了151套，销售金额为1.68亿元；

万科中粮假日风景3月份销售了188套，销售金额1.58亿元；

东亚上北卖了120套，0.62亿元；

裘马都一季度销售了194套，销售金额达7亿元。

记者分析这些楼盘热销发现，3月份出现热销的楼盘主要有两种，一类是打折销售幅度比较大的高品质楼盘，另一类就是高性价比产品，其价格比较适中。