商业地产，是地产行业中难度最高图行天下的“阵地”。

　　“在负责国美第一城和明天第一城这两个项目时，商业的面积只占项目的20～30%，但耗费的精力和时间却占到了70～80%，完全符合二八定律”近日北京明天房地产开发有限公司发展中心总监陈云陈云峰(陈云峰博客,陈云峰新闻,陈云峰说吧)在焦点房地产网撰文感慨操作商业地产项目house.focus.cn的种种艰辛。

　　明天第一城和国美第一城是鹏润旗下的两个主力项目，两项目中都有一定比例的商业。从2004年至今陈云峰已经负责四年之久。如今想起项目的开发经历，陈云峰感慨：“真是为国美第一城近14万平米的商业和明天第一城近8万平方米图行天下的商业，熬白了头，操碎了心！”

　　如果把住宅开发比作小学生，写字楼开发为中学生，那么涉及环节复杂的商业地产则当之无愧为房地产行业的大学生。近年来北京的商业地产市场，出现了不少体量巨大的商业地产项目。但是不容忽视的是，在商业集中放量www.focus.cn的同时，也传出了商业地产项目开业难、招商难，开业日期一拖再拖的消息。

　　北京某大型商业项目于2004年开工建设，并预计在2007年年底开业。但不知是否是出于招商压力方面的原因，07年年底宣布于今年6月开业的设想再次泡汤。至今该项目开业日期已经一拖再拖，知情人士透露招商效果不尽理想。

　　“该项目图行天下的前景令人担忧啊！”，知情人士透露，该大型商业项目在运作之初，便将部分商业对外销售，并对客户承诺了9%的回报。如今恰逢客观环境不利，先前出售的部分不便于统一管理，致使项目招商压力巨大。“目前以开发商的实力，承诺9%的回报还可以为继，但是之后几年就比较困难了。”据了解，该项目整个商业面积将近21万平方米。

　　无独有偶。自2006年年底抛出2007年夏季开业house.focus.cn的消息之后，位于北京朝阳公园附近的SOLANA蓝色港湾国际商区在一年的时间里三次推迟开业。该项目拥有15万平方米体量，知情人士透露除了工程问题之外，SOLANA推迟开业的原因是因为招商不利，甚至在很长一段时间里，几乎鲜有商家问津。

　　“之前大型商业项目在开发过程中暴露的种种弊端，已经提醒了开发商不要再一味求大”，戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏表示，未来中小型购物中心会成为市场开发主流。被迫延期开业、资金链考验成为大型商业项目迫切需要面临的问题，相反富有特色的小型商业更容易很快切入市场，实现高效运营。