在2005年房产调控后，开发商控制开发节奏，导致2006-2007年上海豪宅供应量相对停滞。而2007年房产市场出现回暖迹象，开发商纷纷开始启动或加速手上项目的开发，但房产开发是一个相对较长的过程，时间因素将促成2008-2009年豪宅供应量大大增加。
“现在出手几千万的别墅，不知道时机是不是合适啊？!”看着眼前的大房子，陈尚东很是犹豫。
这是近一个月内，陈第三次来佘山月湖山庄看房子了。
从去年年底到现在，他投在股市的资金大幅缩水，趁之前的反弹机会，他坚决割肉出局。可手上几千万现金，该如何配置呢？
陈想到了投资豪宅，可是，在一系列政策的出台和拐点记的影响下，上海楼市上空也阴霾重重，豪宅市场到底走向如何？千万豪宅能抵得住几大利空因素的打压，保持坚挺吗？
集中推盘，是否“急售”？
“御翠豪庭终于开盘了! ”2008年3月21日，位于古北二期的领头项目御翠豪庭低调开盘，引起业内一阵喧哗。此次，该案推出174套公寓，面积在157-238平方米/套，单价逼近5万元/平方米。
同一天，和记黄埔另一项目———位于浦东世纪公园板块的顶级别墅御翠园也推出第七期，推出77套独栋别墅，面积在295-318平方米，均价则高达8.87万元/平方米。
在上海，不仅和记黄埔旗下两大重量级项目同时面世，实际上3-5月份，上海豪宅市场出现供应高峰。仅佘山板块，就有世茂佘山庄园、佘山东紫园、上海晶园、天马花苑及佘山三号等5个项目推出新盘，共计115套独栋别墅。
对于顶级别墅板块的佘山别墅区而言，如此密集的供应，实属罕见。我们不禁怀疑，难道是开发商面对政策、舆论等不利因素，为减轻资金压力急于抛售手上的房源吗？
分析师给出了否定的回答。“2008年上半年之所以出现豪宅推盘高峰，是因为众多项目开发步骤恰好到了开盘销售节点的自然结果。”第一太平戴维斯住宅销售部助理董事黎智超向记者表示。
他认为，在2005年房产调控后，开发商控制开发节奏，导致2006-2007年上海豪宅供应量相对停滞。而2007年房产市场出现回暖迹象，开发商纷纷开始启动或加速手上项目的开发，但房产开发是一个相对较长的过程，时间因素将促成2008-2009年豪宅供应量大大增加。
“此外，看看上半年大多数豪宅的销售情况，也能从侧面说明开发商并无十分必要‘急售’自己的楼盘。”黎智超补充说道。
价格稳中有升
“尽管整个房地产市场相对2007年特别是下半年较为冷淡，但是，对于顶级豪宅来说，基本不会出现降价的情况。就世茂佘山庄园来说，我们还是上调了最新一批房源的售价。”世茂佘山庄园上海区销售经理周霞说。
2008年3月31日，世茂佘山庄园二期推出7套独栋别墅，面积在782-1543平方米之间，单价在50000-62000元/平方米之间。
相对去年8月推出的一期6套独栋别墅，做了小幅的提升，去年8月，该案推出的新房源单价在43000-58000元/平方米之间，目前售价较之上涨了约10.9%。
不仅如此，佘山几大项目的开盘价，与去年相比都出现了不同幅度的上涨。如上海晶园2007年4月推出的独栋单价在36000元，而今年4月30日推出13套新盘，单价上调至45000元/平方米，上涨约22%。
再如天马花苑，该案2007 年9月开盘单价约在23000元/平方米，而2008年4月7日所推新盘单价则在26000元/平方米，上调了约13%。
“在市场前景不明朗的情况下，豪宅开发商通常也会把提价速度放缓，并降低幅度。所以，相对去年下半年大幅提价的情况，今年这次推盘，我们价格的上调已经算是微调了。”周霞坦言。
在这些豪宅开发商放慢提价速度的现阶段，不少购房者将之视为入市的好机会，如世茂佘山庄园二期推出的7套，截至目前已售出2套。再如与前者同一级别的顶级别墅佘山东紫园，于3月31日推出的27套独栋别墅，仅4月份就售出5套。
较前二者低一个级别的佘山三号更是凭借相对较低的门槛，取得了更为优异的销售成绩，该案于4月9日推出60套独栋别墅，开盘当天就卖出了38 套。
而位于大佘山板块的佘山银湖别墅于2008年推出的16套新房源，截至目前亦已去化完毕。
不仅如此，上半年新开盘的豪宅项目中也不乏逆势大幅提价的“黑马”，其中最吸引眼球的还数和记黄埔旗下的御翠豪庭和御翠园，二者分别凭借近9.1万元/平方米和5万元/平方米的销售均价，登上4月份全上海商品住宅成交均价的榜首和第二名。
根据网上备案的显示，2007年10月御翠园的售价仅为5.8万元/平方米，仅仅半年多时间，该项目的成交均价就上涨了近一倍。
同样，御翠豪庭在去年8月的售价仅为3.5万元/平方米，半年的涨幅也高达43%。
然而，即便如此，这两个楼盘却迎来开盘热销的场景。截至目前，御翠园七期77套别墅已售出38套，而御翠豪庭推出的174 套公寓，可售套数仅为57套。
3-4年消化完毕
“尽管短期内，上海豪宅仍能保持较为充分的供应，但是，在未来3-4年，上海千万级公寓和顶级别墅将开发并消化完毕，进入二手市场。”上海世联销售总监田爱军指出。
据第一太平戴维斯住宅销售部助理董事黎智超分析，就市中心顶级公寓而言，除了滨江、华山、古北等板块将有少量增量房源外，未来供应仅余新天地板块的翠湖天地御苑3-6期，以及北外滩板块的白金湾府邸。
至于总价3000万元以上的别墅，黎智超指出，西郊、佘山、世纪公园三个板块也仅剩少两增量房。
“除非有新的‘富人区’出现，上海豪宅是卖一套少一套。”黎智超表示。
然而，“对于上海的财富聚集度来说，稀缺、限量的产品，其需求是很大的。”田爱军指出，富人购买豪宅的目的多种多样，十分复杂。当财富聚集到一定程度，富人需要与身份相称的房子来满足自住的需要，同时得到对自己身份的认同。
再者，豪宅位于商品住宅的金字塔尖，受政府政策调控的影响是最小的，加上资源的稀缺性，成为富人投资和资产配置的最好选择之一。此外，豪宅已然成为奢侈品和收藏品，更有甚者，将其作为传世之物。
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