今年以来，从“假摔”到“真跌”，从变相打折到明文降价，深圳的房价泡沫沉淀、理性回归，经历了一个重新自我认识的过程。而近一个多月以来，深圳的新房存量一直维持在5万套以上，并逐渐被推高。
新房接连涌入市场，而销售进度却仍然在低位徘徊，使得市场存量有增无减。而“价格战”也由此成为了当前楼市的主要策略。通过价格战，楼价一路走低，在上周，仅有10718元／平方米的全市均价，筑就了近期楼市的底部。
基于庞大的市场供应量和开发商的资金回流需要，对于秋交会期间深圳房价仍将下跌的预测，业内专家、地产机构、置业者都有着强烈的共识。
但在这轮调整之后，以“价格战”为主导的楼市大局走向何方，则仍是未知之数。而对于置业者而言，随着秋交会的这场价格战落幕，相信后市的形势更为明朗，价格也会逐渐走稳，置业者可以适时进入。
现状：低价持续突破底部
在近期，“降价风”仍然劲吹于深圳楼市，多个楼盘的开盘价都比市场预测偏低，在上周末，罗湖的新开楼盘也成为该区域近年来首个均价低于一万元的楼盘。而这段时间的关内外楼盘依然打着，尤其是在“起价”上，从“破8000”、“破7000”到“破5000”，无不以价格上的突破底部，赚尽眼球。
楼市的整体降价趋势也得到了权威统计部门的承认。市房地产研究中心日前公布了《2008年1－8月深圳房地产市场分析报告》，今年8月份我市商品住宅销售均价为14448．93元／平方米，比去年高峰时期10月的17350．26元／平方米下降了16．7％。而在1至8月，全市商品住宅销售均价为13428．99元／平方米，同比虽然略有上涨4．99％，但主要是在6、7、8月中受几个高端住宅入市拉动的影响，如果只以普通住宅相比，今年比去年同期是明显下降，整体走势呈冲高回落之势。
尤其从上周成交情况来看，深圳一手房市场总体呈现出的价格下跌态势明显，据世联统计，上周成交均价仅为10718元／平方米，创近两月新低。
比起全国其他地区，深圳的降价之路开始得更早、走得也更远。对于大部分开发商而言，今年楼市整体表现冷淡，使得目前的销售业绩与去年同期相去甚远，离全年目标也仍有较大距离，再加上银行信贷持续紧缩，资金周转压力较大，只有今年9、10月的黄金月是今年完成业绩的主要冲刺期。在全市较大推货量的压力下，可能这次一些楼盘入市的价格，将成为今年以来优惠幅度最大的一次。这也是今年秋交会档期为众多开发商与置业者所重视的原因所在。
动向：优惠潮涌重拳营销
今年秋交会被视为深圳开发商今年以内最后一次冲刺的机会，而在秋交会之前，有许多楼盘已经先声夺人，在营销上大做文章。
借中秋、国庆接连到来的节日假期，各类庆佳节的促销活动在各多个在售楼盘中上演，例如坂田某楼盘启动的“1万送5万”计划，西乡某楼盘的“购房抽车”的优惠，不少楼盘在购房时都可申请一笔数万元以上的优惠，提前登记“日进千金”的优惠也为许多楼盘所采用。
随着特价房和促销优惠单位也不断推出，楼盘价格较前期有所下调，关外一些地区的楼盘下调幅度不小。西乡几个楼盘现在都推出低价单位在7000元／平方米的价位上，龙华也有7500元／平方米的低价单位推出，比去年同区产品几乎跌去了一半。
尽管各个楼盘使出全身解数，但目前看来，效果仍然要打些折扣。“既然已经等了整整一年，就再等几个月，看看是不是还会再跌。”大多数置业者会抱着这样的想法，虽然看房踊跃，但是入市的积极性仍然欠缺。在目前楼市所处的下降通道中，尽管优惠纷呈、频创新低，但目前，楼市正处于下降通道，在这种情况下，价格即使已经降到十分合理的区间，消费者仍会抱有持续观望的心理。更何况，今年股市出现了大幅下跌，致使人们未来的生活充满了更多的不确定性，这也在一定程度上左右着人们的心理预期和置业行为。在当前“买涨不买跌”的心理已经成为了国人的消费规律之时，开发商的重拳出击，却显得有些找不到受力点。
大势：理性市场适宜入市
尽管观望人群仍占主流，然而在多轮调整后，回归理性的市场在剔除了大部分投资客的同时，也吸引了不少自住型置业者。据世联统计，今年8月，一手房成交面积为31．01万平米，环比上升25．04％，同比也上升43．37％。开发商通过采取一系列促销、降价等措施后，在成交量上取得了一定成效，整个市场的活跃度有了一定幅度的增加。但有些个盘的销售情况仍然不容乐观。而二手房方面，经过将近一年的调整，深圳的二手楼房价已经阶段性探底，首次跌破万元大关，其挂牌均价已经降到9401元／平米。与一手楼不同，二手楼的主要成交区域是在关内，并且月成交均价波动性更小，更具代表性。
在这个季度，理性的价格与理智的消费将是这个地产销售旺季的主旋律。据调查，对这次秋交会期间抱有很大期望的市民不在少数，而许多开发商也已经纷纷打出了团购、特价等促销手段，准备利用回归市场的购房热情，尽快将手头的产品售出。在一些供应量集中、竞争比较激烈的片区，价格可能会进一步回归理性。而从今年市场的消费特征来看，针对首次置业的“高性价比”中小户型产品和拥挤“稀缺自然资源”的低密度产品可能依然会比较受欢迎。
通过一系列的价格调整，深圳楼市的价格已经回落到相对理性的范围内，而在即将到来的促销季中，仍可能有一波幅度不小的降价潮。但也有开发商表示，目前楼价已经接近底部，如果在秋交会期间的优惠下销售成绩仍然不理想，应该会寻求其他的途径促进销售，不会再继续坚持价格战。在这个价格战的十字路口上，会掉头驶向其他的方向。
在这股降价的热潮中，不可避免地，一些置业者仍然在担心价格的持续回落，但也有许多眼疾手快的置业者，已经选好自己的心水楼盘，他们认为，现在的楼价和产品已经达到了他们的心理预期，好的产品不等人，现在如果有合适的产品，可以大胆入市。
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