9日，记者从杭州工商信托投资有限公司（下称“杭工信”）了解到，该公司目前正在推介一款“飞鹰一号房地产投资集合资金信托计划”。该产品募集额度为6亿元，期限5年，预期年收益率为20%。

　　“此次信托计划将以基金化运作模式操作，并且进行了加强流动性设计。”杭工信信托经理叶大志向记者表示，该信托将先募集资金建立资金池，然后再投向筛选的项目。

　　对此业内人士认为，随着房地产市场以及资本市场的一系列变化，为了分散风险，同时增加对投资者的吸引力，信托的运作也会有一定的调整。

　　困市调整

　　“截至9日，我们已经募集了4亿多元的资金，其中50个自然人的名额在3天内就购空了。”对于目前的资金募集进度，叶大志语气里带着一丝满意。他表示目前仍有机构投资者正在商洽中。

　　而在业内看来，除了资本市场疲软所造成的投资转移，该产品在规模、年限以及进入门槛上所体现出来的高端私募性质，以及基金化的运作模式也是吸引投资的因素。

　　“高达6亿元的规模与基金接近，而5年的期限则有长期投资的特性。”用益信托工作室分析人士表示，这实际上是杭工信推出的一款私募房地产投资信托。

　　“目前房地产行业由于受调控影响，资金需求量较大，并且开发周期普遍拖长。因此我们的信托期限、规模都有所增加，以便于操作。”叶大志对此解释。

　　据了解，此次信托募集资金将主要投向拟上市房地产企业、成熟企业、区域中心城市成熟项目，以及上市房地产企业的股票或债券。

　　然而在业内看来，相比多数不超过2到3年房地产信托计划，此次计划5年期限的6亿元组合投资更多的是带有一种策略性。

　　“长期的组合投资，可以在期限内选择多个项目或股票、债券，配置灵活，运作空间比较大，这就比较好地分散了风险。”一位设计过长期组合投资的信托人士对此分析表示。

　　对此次各类组合投资的具体比例，叶大志表示：“主要是股权投资，债券投资将不超过50%，证券投资将不超过30%。”

　　除此之外，为了吸引投资，该产品通过设计赎回期权以加强产品流动性。根据信托推介书介绍，“认购不少于1000万信托单位的认购人有权以人民币0.01 元/份的价款认购提前退出权，产品提前退出权最高份额为1800万。”

　　“目前房地产市场的不稳定，使得很多投资者对产品的流通性格外重视，我们也是希望在最大程度上减小投资者的项目投资风险。”该推介人士表示。

　　风险之辨

　　高收益下，必有高风险，这是市场的一般逻辑。尽管“飞鹰一号”对组合投资与退出机制做了风险对冲设计，但其高达20%以上的年预期收益率仍让人对其背后有可能的风险存有疑问。

　　最近半年来，随着人民币升值、加息、信贷紧缩地产企业融资渠道减少等因素，房地产信托的融资成本也水涨船高。根据已发行信托产品的市场公开数据，过去此类产品7%~10%的年收益率已经被普遍突破，此前北国投所推出的“北京创赢一号工业地产信托计划”为16％的年预期收益率。

　　据了解，在资金稀贵时节，房企的短期过桥融资往往要付出更多的成本。西南某信托公司的信托人士曾向记者表示：“目前信托公司对于房企的短期债权信托张口就是30%的利息成本，然后再根据房企或项目的具体情况具体定夺。”

　　但是，由于此次投资项目区域将主要集中在江浙以及周边地区。而这一地区多是民间游资，使得区域房地产再度增加不确定因素。一位业内人士表示：“这部分区域的本地游资相当活跃，造成房地产投机成分较重，股权投资项目将会面临较高的风险。”

　　对此，叶大志表示：“公司会对一些项目进行严格的筛选，而江浙一些城市在地产市场低迷状态下，仍然有较多的投资空间。”

　　同时，叶大志表示，目前“飞鹰二号”房地产信托投资计划已经在规划中，待“飞鹰一号”开始正常运作，就会择机开启。而对于时间与规模，其向记者表示：“大的框架已经确定，但具体的规模与推出时间，则要参考‘飞鹰一号’的运行状况。”