楼市渐入调整期关于房价“拐点”的理性分析

　　基于房地产行业的复杂性，在这里笔者首先要做一些必要的前提假定，同时回忆一下笔者之前的判断以及其相关角度。在07年10月初笔者从需求市场的假定出发，做出了08年下半年楼市将进入拐点的结论；而后12月初从温总理在新加坡的讲话以及金融市场开放的前提下作出了地产市场将走向垄断的结论；在12月底从区域经济发展以及07年房地产行业的市场特征以及金融市场对地产市场的影响作出了08年房地产行业将进入僵持阶段；今年元月，从王石的讲话以及万科的降价作出了万科将走向垄断的结论。回顾笔者这些预测的目的是要说明两个问题：其一是之前的所有判断都没有从行业经济学的角度作出；其二是以前的所有判断都是依据演绎推理而得出的结论。。

　　经济学理论模型大都是由两大推理来完成的，一是演绎推理，二是归纳推理。本文也基本是基于理论而做出的预测，因此文章也将沿着这两个推理方式来完成；而因为市场的复杂性，几乎所有的经济理论都会出现条件假定以及市场失真的结局，因此笔者的预测也完全可能会出现这种结局。于此，笔者想说的是，所有判断与预测只是为决策者提供一个思考角度而已，决策与否要遵循自身条件的变化而定。只有用这样的眼光来看所有言论，也许我们才能从中找到可爱之处，而不至于因为轻信而决策导致怨天尤人的不平心态。

　　2、市场争论的简要概述

　　关于市场是否已经进入拐点，整个市场分为两大阵营，以王石为首的万科坚持认为市场已经到了拐点时期，其典型论据是从需求市场主体的行为能力与行为意愿来考虑的，同时兼顾政治公平与社会福利的观点；而以任志强潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)为首的一方坚持认为市场没有进入到拐点的论据是从需求方的成本约束以及需求市场强烈的主观意愿和当前市场运行的短期状况来阐述的。

　　而之前在学术界对于房地产是否过热也形成了两大派系，主张房地产未来看涨的一方是以董藩(董藩博客,董藩新闻,董藩说吧)为代表，其依据是世界市场上最近20年只有三个市场出现过房地产价格下降的情况，其余地方房地产都呈现出上涨的常态；而另一方则从需求市场与有效需求市场的巨大差别以及普适性的经济规律出发，认为没有永远上涨的商品为由而站在了另一边。

　　这中间认为房地产行业过热的另外一个代表人物郎咸平(郎咸平博客,郎咸平新闻,郎咸平说吧)则从行业经济的替代性角度做出了阐述，指出当前房地产行业过热是由于房地产行业形成的投机性利润过高，从而集聚了所有资本，客观上造成其他行业资本稀缺，因此从总体上恶化了国民经济环境。

　　二、国家基础经济理论分析与基本政策方向判断

　　1、世界经济学最新发展理论简要概述

　　在最近20多年最为流行的经济理论是发展经济学，而发展经济学理论最为核心的观点是资本累积。资本累积的实际运用是资本深化过程，这从经济领域里金融业的巨大发展，以及相当于金融品的房地产与石油业的发展可以得到有效的应证。

　　而西方发达国家的官方理论一直是平衡增长，这个理论的两个要素条件是非通涨失业率与通货膨胀的关系；在美国最近10年的执政党派一直倾向于采取适度通货膨胀的方式来降低失业率，而抛弃了以经济稳定而牺牲充分就业的政策。

　　我们国家的经济发展思路恰好走了一条这两者之间的中间路线，即在平衡增长与资本积累过程中不断需求最佳妥协点，一方面我们的居民储蓄率与再投资率居高不下，另一方面国家为了抑制经济通涨而不断的运用金融财政税收政策，以实现经济的均衡增长。

　　从我国经济运行于实际国情来看，在西方经济理论选择中，我们更忠实于凯恩斯的经济学原理，这里有四个方面原因：一是我们的经济改革是在政治统帅下的经济改革，也就是经济在我国成为政治的表演舞台，而政治则是经济的灵魂与指挥棒；其次我国政治的风险过于强大，经济必须要成为政治的保障品；其三是我国经济结构诸多二元不平衡性，在自由经济体系下很容易出现马太效应，从而导致经济崩溃；其四则是我国的政治思想意识形态始终是以家天下的这样一种理念进行延续的。

　　我们对今后国家政策方向的具体判断是：更为积极的推进区域发展策略的转型，同时尽可能减少地区发展差；鉴于城市化的负面效应，国家会局部修正通过大城市的集化效应来实现经济的增长，而谋求一种均衡城市发展带来的多级经济增长策略；而宏观经济政策在保证不发生严重通涨情况下，严格预防出现大的通货紧缩的局面。

　　2、资本深化与通货膨胀

　　资本深化是目前最为流行的经济发展理论，虽然在今天我们已经可以充分感受到它的两面性。资本在资本深化的过程，虽然将对手变成了奴隶，但是也让自己染上一身怪病，今天的美国的金融危机正是资本深化的后遗症。

　　资本深化的核心是资本自身无性繁殖的一个过程，在【货币战争】、【诚信的背后】一书中描述了资本深化的一些细节，特别是后者对资本深化的解读过程更为深刻，在脱离实体的经济增长过程中，资本要盈利必然要以虚拟形态来完成。虚拟经济与实体经济的脱离构成了资本深化的核心内容。

　　关于资本自身深化过程笔者在【未来5年房地产行业持续看涨】一文中已经有比较详细的论述。在资本市场自身繁衍的过程中，唯一伴随物就是通货膨胀，这点在07年股市对中国经济的影响上，已经可以得到非常清晰的证明。

　　我国经济走在了一种矛盾的地步，一方面我们清晰的知道资本深化的巨大负面效应（基尼系数不断走高下的政治安全问题）,同时另外一方面如果不采取对应的资本深化的策略，我们国家又将面临经济发展的瓶颈以及自身财富被别的国家掠夺的尴尬境地。在对待这个二元难题的解决思路上，中央政府会用一种大国强国的心态来进行决策，即采取适度冒险的策略来推进我们的经济改革，或者可以这样表述，在有条件的情况下，鼓励资本深化在某些领域扩张。

　　基于此，我们对国家未来经济政策方向的判断是：在保证政治安全的情况下，采取积极的经济策略。具体表现在货币政策上，在控制通涨情况下，采取有条件宽松的货币政策。在08年与09年上半年货币政策会采取温和的从紧策略，我们预期本次一年期存款利息顶点区域在6%左右，同时银行准备金的顶点区域在18%左右。国家在积极发展证券市场的同时，稳妥的推进期货市场，小心翼翼的推进债券市场。

　　3、官方市场：公平与效率的前提是安全

　　从2004年以来，宏观调控这个字眼就一天接一天的出现在所有房地产行业面前。在人大2005年、2006年、2007年的中国经济发展研究报告里面所反映出来的中国经济重大事件可以侧面证明一个问题，摆在中国政府面前的最大的难题，既不是流动性过剩也不是外来资本的进入而产生的系列问题，而是中国一系列二元经济的破解难题。

　　首要破解难题是城乡经济的二元结构问题，这个难题对于中国经济发展来说是所有问题中最为重要的难题，二元差距拉大到了危及政府的政治安全与经济安全的角度，从政治上来看是群体性事件进入高峰期；从经济上来看，因为广大农村的贫困，使得广大的国内市场无法启动，造成国内生产过剩的局面（对于生产过剩我想所有学过马克思的政治经济学的人都会有很深刻的记忆），因此不得不依赖出口，去主动融入欧美市场，从而形成外向型经济，而外向型经济最大的问题，就是会牺牲掉经济的主权性，这点是中国几千年政府都从来没有容忍过的行为。政府为了解决这一巨大的难题，成立了新的四个试验区，重庆试验区，成都试验区，武汉试验区，湖南试验区等四个区域。

　　其次是东西发展的二元结构问题：东部沿海城市的工业发展是在承接国外的生产过程中形成的，缺陷表现在两大方面：一是高风险性，随时会面临着外资的撤退带来的经济萧条的后遗症；其次是核心竞争力的缺失，很难形成有效的产业升级，形成自主的产权价值，从而成为经济稳定的基石；按照国家现行的梯度发展理论，东部区域必须要实现产业升级，形成自己核心的知识产权体系，摆脱充当世界经济劳工的角色；而西部经济的工业布局根本就没有形成，导致城乡差别巨大，这不仅影响政治安全，也影响国家经济安全。因此国家要努力形成在整个国家区域内的前店后厂，这样不仅有利于经济发展，还能最大化的保证经济的独立性与安全性。

　　国家的政治安全与经济安全，成了政府决策行为的首要前提，只有在保证这个前提下，政府才会考虑公平与效率问题。同时现阶段房地产行业的实际情况是房地产行业的开放性体现了房地产行业内部的公平，但同时妨碍了整个社会的公平，加剧了贫富分化，滋生了官僚腐败；房地产行业内部的公平最大程度的损失了行业效率，资本深化效果极差。一方面众多弱小的资本无法实现规模经济效益，同时也无法保障我们在金融放开后，对付国际资本市场争夺的安全。

　　鉴于上述推断，我们对政府今后对行业的治理方面会采取围绕着这两个角度来展开；因为现在房地产行业的问题是资本剩余，政府已经不存在扶持的策略，那么政府将重点研究房地产行业的社会公平与行业效率问题。

　　我们对未来国家的政策方向判断是：扶持垄断企业，让垄断企业用规模经济积累下来的效益来惠及民生。

　　4、人民币升值与外汇套利

　　在短短的三年时间，人民币已经实际升值幅度将近15%（2005年美元兑换比例还维持在8.3左右的水平，在2007年年底已经下降到7.3左右）。从理论上来说，如果金融保持自由流通，美元只要在2005年进入中国市场，什么投入也不产生，直接用于存入银行，就可以实现累计升值23%左右(8%左右的银行存款利息收入，15%的升值收益)，如果政府不控制这种行为的发生，那么将有源源不断的美元流进中国市场。

　　其次是美国可以凭借人民币升值单方赚取中国的利益，针对这一可能出现的生产性套利行为，政府实现了外汇市场的管制方式，即外汇的进出都需要经过政府的批准，这样盈利资本如果无法准确安全的撤出，就面临国有化的成本风险，从而导致资本自身的毁灭性行为。

　　鉴于我国的现实情况，我国谋求的是一种稳定温和的积极增长态势，因此大致可以排除国家采取极端的策略来严格干预经济的运行，除非经济运行已经危及到政治安全，同时为了尽可能小的在金融领域放开后减少损失，国家会在策略方面采取更多的温和性的保护策略。

　　我们对未来的汇率政策方向的判断是：汇率政策的放开会按照一种缓慢的局面展开，同时不排除中途在现有基础上停止汇改；继续运用外汇储备控制人民币升值的幅度；中金公司的作用将更多的运用于防守型策略，主要维护国家的汇率市场以及证券市场与其他金融市场。土地市场不向外资放开；对大宗物业购买征收特别税种；更严厉的措施对待物业的流通。

　　5、人民币升值与经济发展

　　人民币升值首先体现在国家对外汇储备的影响，人民币升值也就意味着以外汇储备为主的人民币资产的贬值，从而形成国家资产减少的局面，这将影响到整个国家金融风险加大，恶化国家的外贸环境与外贸条件。

　　其次，人民币升值对于以出口为导向的中国经济将产生巨大的影响。首先是出口企业变相的价格下降影响到出口企业的利润减少；其次是随着经济的发展，劳动力成本的上涨将进一步影响生产企业的利润的形成，从而导致国内生产企业的资本不足，以及资本深化的危机，而这又会影响到技术的更新，进一步影响到劳动生产率的上升，从而全面恶化国内生产企业的生存环境。

　　生产企业环境的恶化，会直接导致资本方的流出，从而产生更多的热钱形成，以及更为广泛的货币流动性过剩的问题。货币流动性过剩会进一步加剧资本深化的动机，强化资本自身无性繁衍的动力，形成通货膨胀。

　　在此种情况下，国家一方面要继续运用资本深化的作用，做大做强工业企业，同时国家也会维护工业企业的安全，采取一系列保护工业企业的策略。

　　我们对这方面的政策方向判断如下：运用国家手段做大做强资本市场，保证资本市场的安全；具体做法会以增加证券市场的含金量为主，一方面会加快国有企业的上市过程；一方面会加快境外内地红蓝筹股的A股回归；三是让境外优质企业A股上市。同时在期货市场保持谨慎的扩张策略。

　　6、经济周期与房价上涨

　　持续的经济发展与货币深化过程会形成通货膨胀，当今世界普遍面临的发展饥渴将助长通货膨胀的形成。但为了防止金融危机而运用的财政金融税收政策又将经济拖入通货紧缩的陷阱中。一个完整的周期总要伴随着通货膨胀与通货紧缩交替出现而形成。

　　我国自2001年以来，本轮经济周期已经走过了6个年头，前几年我们也出现了美国经济所出现的高增长与低通货膨胀局面，我们的法定利率一直保持在一个相对较低的水平上。在世界范围内的事实证明，平衡增长只是一个善良的愿望，经济必然会以它自身的规律进行发展。而与经济发展相匹配的是前几年的房价也出现温和的上涨。

　　随着07年中国经济增长呈现出的高速度，07年中国的通货膨胀在前几年的压制中一下阶段性爆发，而房价则在通货膨胀的助推下，呈现出非理性的上涨状态。从这个角度来看，房价的上涨与经济周期的阶段性特征呈现出高度吻合的状态。而08年随着国家对经济发展速度的调整，房产价格也将会对应呈现出调整状态。

　　我们对国家在房地产领域的宏观调整政策方向判断：针对以前对消费终端控制出现的调控不力局面，国家在调控策略上会呈现出前端化趋势，即控制房地产市场的供应市场。对于房价上涨到底是供给不够还是开发商恶意抬价，在原因不清楚的情况下，国家可能暂时不会对土地市场采取激烈的措施，开发商市场将成为国家本阶段重点调控对象，一方面运用金融政策抬高行业准入门槛，消灭更多的小开发商；二是运用扶持大企业形成垄断的策略来进行价格控制。

　　7、城市化、城市发展与房地产市场

　　用城市紧缺来解释中国房价的上涨机制好像并不具有太大的价值，不过在中国现阶段，由于对城市化的非理性解读导致了城市化过程中，城市的结构性问题，从而客观加大了房地产市场的紧缺型。

　　中国的城市结构呈现出严重的倒金字塔结构，中国的城市结构如下：中国的特大城市有174个，50-100万人的城市有274个，20-50万的城市有172个，3-20万的城市却只有4个（数据来源：人大2006年中国经济发展报告之全面持续发展的新型工业化）。从这组结构我们可以发现，在中国呈现出具体的城市稀缺状态，一是总体城市数量太少，二是结构极其不合理，小城市几乎没有。这里反映出来的第一个问题是我们对城市的理解是城市化就是大城市化；第二个反映出来的问题则是大城市需求的刚性化；这个数据背后也隐藏着这样一个思路，就是国家对城市发展的错位思路，在片面强调大城市的极化效果情况下，忽视了极化效果的负面效应。这点与中国长期的城乡二元机制问题出于同样一个道理。

　　因为大城市的紧缺，直接导致了大城市房地产市场的紧缺，而地方政府官员出于政绩需要，又刻意在诱导民众误解概念。比如某市长在谈论房地产市场的未来的时候，只强调未来城市人口的增长形成的需求，而不具体指出城市人口增长是由城市群的人口增长累计的，将城市化误导为都市化，从而客观上造成了房地产市场的阶段性恐慌状态。

　　结合经济发展需要解决的城乡二元经济结构的问题，以及苏南模式之前成功的转移劳动生产力的经验，国家可能会再次鼓励发展中小城市，只不过本轮中小城市的发展可能会相对于以前的企业推动变成政府推动，也即政府先大力修建公共设施，以减缓基础建设短期内积聚下降带来的经济风险，同时又可以通过合法有序的政治引导来推动中小城市的发展。

　　因此未来的中小城市，会成为垄断市场的补充产品；国家也会有意识的将那些不能得到垄断地位的企业引向这些中小城市，为这些企业谋求一个生存的空间。

　　8、城乡统筹下的城市发展思路

　　当前政府正积极探索城乡统筹下的经济发展，究其实质来说城乡统筹的经济发展是一个城市群的发展，这反映出国家对大城市极化效应的反思以及对改变这种极化效应所采取的措施。

　　城乡统筹，顾名思义就是城市乡村化，乡村城市化；前者是都市的美化效应，后者是乡村的聚集化效应。乡村聚集化的本质特征就是小城市化，虽然这个改革因为苏南模式的失败而中途一度停止，但是随着国家对城乡二元经济调整的决心加大，国家再次启动了小城市化的战略，只不过这次的小城市化不是以乡镇企业聚集形成小城市而由小城市反哺育乡镇企业的思路，在要素投入上体现出政府的公共管理的特征与效应。

　　在城乡统筹的背景下，小城市将获得更多的公共资源，从而哺育更多的乡镇企业，形成小城市人口的聚集，从而减缓对大城市人口膨胀所产生的压力，同时减轻对大城市房地产的有效需求以及非理性恐慌。

　　城乡统筹的顺利实现，对中国经济的好处体现在以下几个方面：一是利于生产厂家的再次成本转移，为大城市的经济转型提供物质支撑；其次是更多的乡镇企业将有力的形成对农村剩余劳动力的吸纳，缓解二元经济的巨大难题；三是完善对城市自身结构的调整，形成梯度化的城市结构。从而缓解大城市极化效应下的各种负面效应（房地产危机只是其中一种而已）。而如果中国的中小城市增加到1000个，按照每个城市10万的人口规模，那么将转移一亿的劳动力，从而也转移了一亿人的住房需求，这对降低当前大城市房产市场的刚性需求将起到决定性的作用。

　　在需求的降低下，大城市的房产市场将进入到一个供需平衡的状态中，而在一个供需平衡的市场上房价问题将会得到彻底控制。

　　9、土地问题

　　这其实是房地产市场最为核心的一个问题，同时也是国家经济发展中一个最为核心的问题。国家在土地问题上的核心思想是，在现有土地总量不变的情况下，如何通过均衡的策略来保证国家的基本生存与发展问题；同时如何运用有效的土地来解决政治公平与经济发展的问题；第三是如何妥善处理社会生产与消费需求的问题。

　　第一个问题集中反映在耕地面积方面，耕地面积是整个国家生存发展的基本物质保证，也是一个国家独立自主必不可少的基本条件。因此保证所有土地问题的核心思路是在现有用地数量下，如何来保证耕地面积不减少。

　　第二个问题是耕地面积的减少带来的三农问题以及城市弱势群体的生存问题，由此衍生到城市低端人群的就业与保障问题，由此带来的社会政治成本与经济成本的双重成本分摊问题。

　　第三个问题则反映在工业用地与房地产开发用地的二元矛盾上，如何将有限的土地资源用来保证经济的持续发展，同时又能有效兼顾社会民生与社会福利问题，是土地在决定非耕种使用的情况下的土地决策问题。

　　而基于耕地对于中国广大农民的福利性问题，以及当前我国工业化的普及程度相对较低的问题，大面积的实现土地流转带来的大面积的由于失去土地而转为城市贫民后，这些人的生存问题成为决策的核心点。因为他并不单纯是个经济问题，更为主要的是涉及到政治稳定问题，因此国家没有寻找到非常合理的策略之前，是不会对土地问题有重大突破的。

　　我们对土地问题的政策方向判断为：保证耕地的情况下，宅基地流转将成为一种必然，土地政策改革的核心关键环节是宅基地流转的程度，是在体制内流通还是全社会流通成为了土地市场的关键问题。而在城市跨区域存量土地置换问题上，向大城市集中的可能性正在减弱，而向中小城市分配的可能性将会增强。工业用地在中小城市会适度扩张，小城市建设用地将得到扩张。

　　10、金融开放以及相关问题

　　金融开放与资本深化过程中的中外资本对抗的问题，以及外资盈利问题的角度，笔者已经在以前的文章中有过详细阐述，故在此处不再赘言。

　　结论：

　　我们认为，未来国家的金融政策是要将我国建设成一个资本的强国，而金融方面的所有政策都会以此作为出发点。我们对金融方面的方向性政策预测为：将人民币发展成世界结算货币；中国大陆成为全球金融中心市场的主要市场；资本市场具有较强的抗风险能力。

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