新的《国有建设用地使用权出让合同》自上月起开始实施，作为政府对房产开发商的新要约，这一条例的实施将对房地产市场未来的走势产生怎样的影响？

　　和2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本、《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本相比，新的《国有建设用地使用权出让合同》从容积率、建筑密度、开竣工时限、户型套数约定等多方面做了大幅的明确的强行条款，如果说90/70政策和国八条是政府对开发商的“小试牛刀(牛刀博客,牛刀新闻,牛刀说吧)”，此次面对面的标准合同无疑是政府和开发商之间的再次博弈。

　　超级大盘将成为历史

　　新版《国有建设用地使用权出让合同》示范文本中，最能引起注意的是，合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。

　　标准合同中如是规定：属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金。

　　而在旧合同：只规定了开发商在取得土地后多长时间内开工，对何时竣工没有明确要求。有业内人士坦言竣工大限的合同条款对开发商来说极具杀伤力，与之前开发商与政府部门协议开发周期的“君子协定”相比有了本质的改变。

　　某房地产开发商对理财周报记者说：“三年大限对于多少小盘开发商来说没有太大影响，但对于运作大盘的开发商而言，火炬昂从此踏上忐忑之路。”其言，对一些操作大盘的开发商来说，即使申请获批延期一年，四年的期限对于操作大盘的开发商来说无疑是巨大的挑战。“即便把土地转手出让，下家也会考虑到违约金的相关问题而提出更苛刻的条件。开发年限的问题必将涉及到国土、房产，以及规划等多个部门的协同作业，现在还是要等待相关细则的出台。”很多业内人士表示。

　　某房地产研究院副院长丁祖昱认为，前期的拿地、开发、施工是占用资金最大的一段时期，一旦资金不到位，就会出现一连串的后续问题。三年内开发的期限约定，对于开发商的资金安排和经营安排要求非常高，“以10万平方米为分水岭的话，10万平方米以下的小项目影响不大；10万平方米以上的中型甚至大型项目，尤其是小开发商开发的这种类似项目，压力会很明显。”

　　某地产研究所副所长杨红旭(杨红旭博客,杨红旭新闻,杨红旭说吧)对理财周报记者分析，对老百姓来说，这无疑是个利好，在一定程度上将促使开发商加快项目运作周转。较短的时间内能有较多的房屋面市，利于促进市场的良性竞争，能促使产品质量的上升，对于购房者来说，意义是积极的。

　　套数户型“双规”，未来两年90平米以下户型成主流

　　旧版的《国有建设用地使用权出让合同》在套型限制上，只有约定90平方米以下套型所占面积比例的条款，并未对具体的套数有约定和限制。但在新版的《国有建设用地使用权出让合同》中，合同不仅约定套型建筑面积90平方米以下住房面积占总面积的比例，同时新增条款，写明根据规划、建设管理部门确定的规划建设条件，住宅建设总套数不少于多少套，其中90平方米以下住房套数不少于多少套。

　　“这是继国八条后的‘续曲’，通过最终端的标准合同来落实90/70政策，通过对户型和套数进行‘双限’，开发商的可建户型进一步受到约束，而普通购房者买到面积合适的房子的机会更多了。”某地产研究所副所长杨红旭对理财周报记者言，在继广州等地出现中小户型销售热后，在未来两年内，《国有建设用地使用权出让合同》的初步效应将显现，中小户型将有可能放量递增，成为房地产市场的主角。

　　广东省房协一专业人士认为，对住宅市场而言，新版土地使用权出让合同的实施，有利于促进土地市场的流转，增加住宅的供应量，尤其是中小户型住宅的供应量，从而改变住宅市场供求结构不合理的局面，促进房地产市场的稳健发展。

　　河南财经学院教授李晓峰(李晓峰博客,李晓峰新闻,李晓峰说吧)告诉理财周报记者，新版合同强调了土地在时间上的使用效率，以往90平米以下的住宅所占比例较少，远远跟不上市场的需求，成为了稀缺资源。如果市场保持持续供应的话，超过市场需求容量，则90平米以下的住宅将会处于供需相对平衡的状态，也会促使房价的上涨压力减小，房价走入健康的运行轨道。而这对于购房者来说，意义是积极的。

　　低密度住宅行情或将看涨

　　此次新合同对容积率、建筑密度、绿地率等均设置上限和下限，令很多业内人士意想不到。尚正行房地产咨询有限公司总经理鞠涛认为，虽然土地在当前比较受冷落，但地价的成本在开发成本中所占比例比较高。客属房地产有限公司策划部经理贺世敬透露，曾经有开发商在容积率方面故意低于上限而开发低密度住宅，通过高单价来获得更高的利润。

　　然而，一位做城中村开发的开发商表达了不同的观点：“现在城中村改造中开发比和安置比是2∶1，剩余土地还要进入政府土地储备。因此，开发商现在并不一味想获得较高的开发容积率。”

　　李晓峰分析说，容积率、建筑密度、绿地率的双限，其实是对土地价值空间效率上的提升作出要求，有利于节约用地。而以前有些开发商为了多建低密度、高单价的“类别墅”和高档公寓，而自愿降低楼盘容积率的现象会得到遏制，同时，这一条款或将使现在的低密度住宅行情看涨。

　　另据理财周报记者了解，今年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型，这将使通过调低容积率将住宅变为别墅的企图成为泡影。该政策出台后，北京市近日发布建设用地标准，将别墅的最低容积率限定在0.6，对容积率低于0.6的报批项目进行严格的限批和禁批，让原本后期规划继续做独栋别墅开发的开发商不得不改变策略。

　　“节约用地将成为今后政策调整的重点”某地产研究所副所长杨红旭分析说，“但同时也透露出一个信息：低密度住宅将成为楼市的稀缺品，在未来几年内，将会获得较大的升值空间。”