全国房价普降迷局初探之一
广州楼市身陷下跌泥沼
北京、上海能否走出独立行情？
“我的几个同事去年买的房，现在已经严重缩水，最多的几乎缩水一半，几十万就这么凭空‘蒸发’了。
他们现在心情很糟，都不许别人问房子的事。”广州某咨询公司职员王菱（化名）接受中国经济时报记者采访时表示，这几个同事买的还是广州很有名气的雅居乐、碧桂园等开发商的楼盘，没想到会跌得这么“惨”！
不过，王菱也告诉记者，同事买的这些楼盘地段都不算好，离市中心的车程要1个小时，所以整个市场不好的时候，这些地方的房价降得也快。相比之下，广州市中心地段的房子基本没怎么降。
广州房价大面积下跌
“广州房价这回不是‘假摔’，是真降；不是短期营销，是大面积下跌。60％以上的楼盘都降了，而且像万科、富力、碧桂园等大公司都参与了降价。” 广东省房地产策划与营销委员会副主任赵卓文(赵卓文博客,赵卓文新闻,赵卓文说吧)接受本报记者采访时表示，广州房地产市场化程度非常高，十大开发商占有60％的市场份额，垄断特征明显，因此，大开发商降价，对整个市场的影响而言是全局性的。
事实上，不仅是偏远地段，包括广州市中心区域的房价也出现了小幅下跌。
据广州媒体调查报道，广州108个主流在售楼盘中，与2007年10月前后的房价相比，有1个楼盘跌幅超过50％，17个楼盘跌幅在20％－40％之间，44个楼盘跌幅在20％以内。而跌幅最大的前十个楼盘，每个跌幅都超过了29％。
另外，有21个楼盘房价已经止步，15个楼盘处于断货阶段，只有不到一成、10个楼盘房价上涨。其中，素来抗跌的中心城区房价也出现了回落。
而据近期广州市房管局公布的数据显示：2008年1月广州市新建住房成交均价为9766元／平方米，环比去年12月的10586元／平方米下降了7．8％。
新房市场1月份成交量为35万平方米，环比去年12月减少了18．4％，同比2007年1月更是减少了53．4％。
“广州房价下跌有多方面因素。”赵卓文认为，广州房价2004年之后涨幅过快，大涨之后目前面临大跌考验。
而广州市政府在今年强势推出了1．5万套限价房，对商品房市场的杀伤力非常大。广州一年的房屋销售不到10万套，限价房就占据了近20％的市场，其影响力可见一斑。
此外，在市场遭遇寒冬的同时，投资行为也逐渐退潮。
“尽管严重滞销，但广州房价目前看还算平稳，并没有出现大幅回落。主要是因为前两年买房的大部分投资客还在观望。”赵卓文认为，如果接下来，投资客集体看空、大规模抛售房产，二手房受打压，一手房市场将面临更为严峻的考验。
那么，经过数月降价，广州房价目前是否已经“触底”？
“广州房价已步入下行通道，目前只是下跌中继。”赵卓文告诉记者，尽管广州楼盘近期纷纷打折促销，但市场反应并不热烈。即便具备低价优势的限价房亦未能受到热捧，保利西子湾有8倍认购，而万科新里程仅有3倍认购，市场氛围仍显低迷。
而对于近来似乎愈演愈烈的降价风潮，赵卓文认为，会让市场继续恶化。纵观广州楼市历程，历次降价促销都会演变为购房者持币待购，成交量进一步萎缩。
在市场加剧恶化的同时，前期观望的多数投资客也会选择抛售，届时，广州房价的“底部”将会显现。
对于2008年的广州楼市，赵卓文坦承不乐观：“在房价下跌的大众心理预期下，在限价房的‘打压’下，目前还看不到上升的动力。”
尽管如此，他也指出，广州市作为广东省省会，经济增长向好，再加上土地成本日益高企，房价不可能无限往下。因此，中长期看广州房价仍将持续上升。预计本轮降价会在今年下半年见底趋稳，明年回暖。
赵卓文还表示，广州自有住房拥有率达80％以上，不依靠投资性购房，难以维持房价的长期走高。因此，广州房价未来的走势，关键还要看市场是否具备投资吸引力。
京沪楼市未来引分歧
同为内地一线城市，与广州相比，北京、上海楼市尽管也初现促销、打折苗头，但显然要温和得多。不过，仍有人担心，广州房价明显下跌对于京沪楼市具有“示范”效应，而这股降价浪潮将会席卷全国。
“上海不会步广州后尘。”上海汉宇地产研展部主任邵明浩对本报记者表示，万科此番在各地降幅不一，上海5％、北京10％、广州20％以上，这也表明三大城市房价调整的空间不同。
广州由于投机比例过高，波动幅度自然大于京沪两地。在近几年的上涨过程中，上海2005年调整了一次，北京房价则一直单边攀升，因此本轮调整，北京房价的波动可能会大于上海，而且广州楼市目前还看不到“底部”，调整的时间会较长，北京、上海则要看最近3个月的市场变化。
对此，赵卓文则指出，万科在广州降幅高是因为其在土地招拍挂制度实施以前，在广州储备了大量土地，这些土地的价格成本较低，因此其广州楼盘的利润也较高，下调空间自然也大。
他认为，广州经过20多年的市场竞争已经高度市场化，是市场经济先知先觉的地方，此番广州房价波动只是提前反映了国内房价的波动，这仅是全国性波动的起点，而北京上海同样也会形成共振。
赵卓文甚至认为，北京、上海房价的波动会比广州更为剧烈，因为广州地产业垄断特征明显，竞争不充分，几家大开发商联合就能“止跌”；而北京、上海有很多中小开发商，竞争充分，更容易降价。
邵明浩则认为，上海房价向下的空间有限，15％就是极限位置了，估计还达不到。
“整体来看，目前上海房价与去年的高点相比，下滑不到5％。”邵明浩告诉记者，从局部看，部分中外环楼盘出现价格向下波动，但也有部分仍向上波动。
如去年年底，位于浦东罗山路的别墅项目汤臣湖庭花园推出的一批售价为2．8万元／平方米的房源一天内即售罄。今年3月1日，该项目再次推出72套房源，售价已飙升至3．9万元／平方米。网上信息显示，该项目已售出45套房源。
今年2月，位于外环线以内的徐汇新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)三期以1．7万元／平方米开盘，比去年11月份的开盘价上调了2000元。
“3月上海将有30多个新盘入市，供应量陡增可能会引发降价高潮，市场将面临严峻考验。”邵明浩表示，最近3个月的市场变化对于上海楼市的走势非常关键。
21世纪不动产分析人士认为，京沪两地房地产市场投机成分有限，两地房价上涨是基于人口增长等刚性需求增长所带来的供需矛盾，市场中虽有投资的成分，但与深圳等南方市场追求短期暴利的投机相比有着本质的区别。且历年来的政策调控已经迫使大部分投机者离开上海市场，因此，在面对政府更加严厉的宏观调控时，京沪并未出现大幅调整。
此外，北京、上海都是国际化大城市，有着周边强劲而稳定的购买力支撑，且今年北京将承办奥运会，2010年上海将承办世博会，这些利好都增强了京沪两地业主和消费者的信心，房价不会轻易出现大幅下跌。
据21世纪不动产监测数据显示，春节过后北京咨询购房的客户量出现明显回升，上海二手房市场2月成交量环比1月同期上涨了15％。在价格方面，京沪两地均未出现大的波动，北京2月二手房挂牌价环比1月微涨0．3％，上海则仍保持1月份的挂牌均价15750元／平方米。
“目前看，北京、上海出现像香港当年房价降30％、40％硬着陆的可能性不大。”北京虎杰投资咨询有限公司首席分析员张寅2007年初曾预测，保障性住房入市，加之利率、经济周期等各种因素形成共振，将促使北京房价在2008年二季度出现向下“拐点”，硬着陆的可能性不大，但会有一段时间的僵持期，成交量极度萎缩。
“我仍然坚持原有观点。”张寅表示，土地拍卖目前虽出现流标但并未出现价格崩盘，因此，房价降15％以上的概率都不高。
在几大城市住房成交量持续萎缩的背景下，部分大开发商以促销暗降的方式试探市场，而部分中小开发商目前还不“认输”，还在捂盘观望，他们在等宏观调控的政策是否会放松，等地方政府换届后态度是否会缓和。
事实上，万科等大开发商降价的市场效果并不明显。据媒体报道，万科今年1月份的楼盘销售金额，仅为18．5亿元，不足去年12月份的三成。
“等到二季度，随着参与降价的上市公司日益增多，那些捂盘的中小开发商，在成本、产品、经营水平上都不如上市的大开发商，可能会扛不住参与降价。”张寅表示，目前先观察二季度房价拐点是不是真来了，如果在二季度调整确立，还要根据当时的市场气氛判断未来走势。
记者近日走访了北京多家楼盘后发现，尽管城郊有些楼盘以一次性付款优惠或者赠送等方式促销，但市中心地段的楼盘价格却依然坚挺。如位于官园桥附近的京桥国际公馆二期网上报价3万元／平方米，记者在售楼处得知的价格却是3．8万元／平方米，而其去年5月开盘时的价格为2万元／平方米左右。
“如果中心地段的房价下跌，那就是硬着陆了。”张寅表示，地价不崩盘，中心地段的房价也不会降。 |
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