土地掮客李斌(化名)近日往返于大连和北京之间，他相信美妙时光马上就会到来。

大连的一家房地产企业正苦于资金问题，李斌的工作是为这家企业手中的土地融资。在取得这家企业的信任、无数次的沟通后，他开始筹备起草相应的法律文件。

李斌相信，不仅仅是小地产商有这样的诉求，去年一年土地储备狂增的大地产商也会有这样的需要。他正在积极联系重庆龙湖地产、碧桂园(2007.HK)等企业。

在资金链全面紧张的当下，是将手中的土地开发还是变现，是地主们面前的选择题。“如果不能自己开发，企业只能选择转让给其它企业或者主动放弃，最坏的结果将是被政府收回。”华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎对本报记者说。

这是否意味着并购潮、退地潮将会出现？

前十大地产商囤地最猛土地储备量曾经是上市公司或拟上市公司引以为傲的资本。

2007年4月，碧桂园在香港上市，一跃成为内地市值最大的地产商，一度被认为是疯狂拿地策略的成功典范与最大受益者。年报显示，截至2007年12月31日，碧桂园土地储备已由上市时约1900万平方米增加至约3840万平方米。

惟一总资产超过1000亿元的内地地产公司——万科(000002.SZ)，其土地储备约为2163万平方米，去年全年增加930万平方米，约有40％来自收购公司或通过合作方式取得。土地扩张也令其负债超过了65%——万科自己制定的负债界限。

　招商地产(000024行情,股吧)(000024.SZ)花费约48.22亿元，新增土地面积221万平方米，建筑面积454万平方米，其土地储备总面积已超过800万平方米，而在2006年该公司购置土地花费不足28亿元。金地集团(600383行情,股吧)去年在八个城市获得14个项目，可售建筑面积共504万平方米，地价总计161.61亿元。栖霞建设(600533行情,股吧)(600533.SH)去年新增土地地价合计为38.55亿元。

H股上市公司中，富力地产(2777.HK)则因去年大举扩张陷入债务紧张之中。其年报显示，2007年该公司收购土地共达20块，共计1030万平方米，土地储备增加至2620万平方米。首创置地去年增加土地储备500万平方米。

上海复地(2337.HK)2007年共获得七个项目，建筑面积达475万平方米，权益建筑面积达275万平方米，同比增长337%。中国海外集团有限公司(0688.HK)亦是去年急速扩张的开发商之一，2007年新增土地储备建筑面积比2006年增长55%。

而准备IPO和借壳上市的企业也在四处圈地。恒大地产2007年土地储备增加8倍，达4580万平方米。昌盛中国准备上市前也大规模增加了土地储备，目前约300万平方米。

根据金隅集团的内部数据显示，截至2007年8月，公司先后从土地市场上通过“招拍挂”竞得商品房开发土地1450亩，规划地上建筑面积210万平方米。同时，通过与呼市等当地政府合作，获取一级开发土地5200亩。已经拥有开发权尚未开发建设的还有双惠东区、单店等土地1100亩，规划地上建筑面积约110万平方米。粗略计算，集团房地产开发项目潜在资源储备已超过7000亩即约466万平方米。

根据北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授的调查研究，至2006年底，全国开发商囤积的土地面积约10亿平方米，其中前十大地产商囤积的土地超过1亿平方米。而据业内人士粗略估算，拿地高歌猛进的2007年，仅前十大地产商新增的土地储备即超过1亿平方米；假使2006年底的土地储备有一半即5000万平方米被开发，则前十大地产商2007年底囤地总规模超过1.5亿平方米。

巨额资金沉淀于土地

沉淀在土地上的是巨大的资金。根据山东财经大学经济学博士刘正山的调查和测算，发现仅2007年一年全国土地出让总价款为9130亿元以上。

沉淀在开发商土地上的资金额，目前尚无科学的测算方式。据钟伟估算，至2006年底，“沉淀在10亿平米的土地上的资金大概是2.4万亿(元)”，而沉淀在开发商手里10亿平方米土地的银行资金“大概是1.32万亿(元)”。钟伟承认，以上数据有高估的可能，“需要进一步的修正，但是缺少修正的手段”。

根据钟伟以上的研究结果测算，如果前十大地产商2007年底囤积的土地是1.5亿平方米，则其自身沉淀的资金约为3600亿元，沉淀的银行资金约2000亿元。

资金沉淀给地产商带来了巨大的压力。“几十亿的土地出让金交了，如果不赶快开发，放在那里是没有利息的。”保利地产(600048行情,股吧)一位高层曾对本报记者表示。钟伟说，“假定按照资金的年利率8%来算，沉淀在土地上的资金2.4万亿，开发商为此支付的土地囤地的资金成本每年2000亿，这个比行业的净利润还多”。这个成本对于2008年的地产商同样成立。

无法乐观的是，楼市成交量目前并无明显回暖迹象。

光大证券认为，宏观层面的种种信号表明，信贷紧缩仍将是未来半年内的主基调，楼市成交恐怕很难真正放量。而绝大部分地产公司2007年难看的现金流量表以及目前直接融资的困难(例如，恒大地产赴港融资的暂停等)，必将加大开发商的销售压力和相互之间的竞争。

非上市公司则面临更艰难的融资环境。银行信贷收紧后，不少企业寄希望于信托融资和其它创新融资路径，事实证明信托融资不仅代价高昂，且门槛相比银行信贷更高。限外政策令企业海外融资的梦想几乎破灭。REITs等创新融资渠道则是远水无法解近渴。

并购潮、退地潮？

北京虎杰投资首席分析员张寅预测，大规模的并购潮可能将出现。

4月7日，中国奥园(3883.HK)一则“中国奥园寻求土地合作”的信息在网上发布，据了解，不到十天就得到了数十个土地出让方的回复。

“那些有钱的上市公司都在关注行业并购的机会，低价拿地，或者通过股权合作的方式拿地。”张寅说。

此前，上市未能成功的昌盛中国高层也向本报记者表示，公司正在积极寻找战略合作者，意欲通过股权合作的方式开发旗下土地。

公衍奎说，“一些准备上市的企业在三线城市通过土地一级开发的方式‘概念性’圈地，将手中的土地整理出来进行开发，有可能是猴年马月的事情了。”

一些土地储备较多的公司，如果未能及时缴纳土地出让金，则面临着土地被收回的风险。“关键是这些上市公司接下来怎样跟当地政府协调。”中原证券分析师魏博对本报记者表示。

“最受煎熬的是，去年在公开市场上高价拿地的地王，只能苦撑，而一些实力不强的企业，最坏的打算是直接放弃。”公衍奎说。

福州融信地产做了一个颇有意味的表率。去年9月11日，万科以27.2亿元的价格拍得福州五四北的“地王”地块，融信地产则以每亩2000万元的单价竞得福州白马路地块，楼面地价高达9953元/平方米，直逼在建楼盘的售价。2月底，在资金和市场的双重压力下，融信地产无计可施，将土地退回给政府，而7000万元保证金被罚没。

业内专家相信这并非个案。不过，在壮士断腕之前，李斌们或许有说服准地主们接受拯救的机会。