房地产上市公司正在面临集体“严冬”，不断加码的紧缩政策和资本市场大幅震荡使房地产商内外部资金供应严重“缺氧”。4月12日，深圳中航集团股份有限公司（0161.HK）（以下简称深中航）旗下的中航地产公告，4月16日起，中航地产20115124股限售股份将上市流通。之后的4月14日，星期一，中航地产跌停，随后几个交易日股价继续一路走低。

尽管如此，中航地产2008年仍能比较从容，为其在二三线城市复制“中航城”模式而四处出击。

转向二三线城市商业地产   

“在这轮调整中，房地产的调整幅度最大。但我们观察，主要还是热点中心城市及商品楼价格振幅较大，而中航地产是‘酒店＋写字楼＋高档住宅’的综合性商业地产模式，主要市场拓展对象是二三线城市，如珠三角经济圈、湘赣地区、成渝地区和新疆等。”中航地产总经理仇慎谦表示，“中航地产受到的影响不大，反而是这轮调整显示了我们的优势。比如我们把四星级品牌酒店带进南昌、长沙、成都等地，在城市中心做高档写字楼项目，带热周边商业气氛，很受当地政府的欢迎。另外，我们在土地储备上比竞争对手有优势。”仇慎谦还透露，目前中航地产是房地产企业里负债率最低的。

“我们离香港近，观察到在香港前十大房地产商都是经营商业地产的，在一定时候，他们的物业租金远远超过他们的楼盘销售价格。”仇慎谦分析，“相对于住宅市场的疲软，内地商业地产并未受到太大影响，很多地区商业物业租金仍在上涨。另外，房地产市场表现出明显的区域不均衡性，一线城市、前期上涨幅度较大的城市面临较大的调整压力，而二三线城市以及中西部的大部分地区面临的调整压力较小，部分城市的房价甚至还在继续上升。”避开一线城市的激烈竞争和整合风险，选择二三线城市进行低成本扩张，是中航地产津津乐道的“个性”。

2007年末，中航地产土地总储备达到270万平方米，其中2007年新增储备超过110万平方米。记者采访发现，在母公司深中航和中航地产旗下还有“天虹商场”百货连锁体系、“格兰云天”酒店连锁体系和“中航物业”物业管理连锁体系。

“牛市积聚资金，熊市储备项目”   

尽管仇慎谦表示“我们有充足的资金进行项目开发和土地储备”，但近十个“中航城”都在大兴土木，并且要继续在二三线城市寻找新的土地储备，融资对于中航地产显然也是一个巨大问题。

据其母公司深中航人士透露，由于去年年初就对今年的宏观经济和市场走势有所预估，深中航提醒旗下各子公司：“牛市积聚资金，熊市储备项目”。

但市场变化仍然超出预料。“我们对市场的判断是准确的，估计不足是股市的调整幅度。现在我们通过股市融资的难度加大，要发展企业，我们要发挥多渠道融资能力。”深中航董事长吴光权坦承，母公司除了向中航地产整合资源，还将适时注资。“比如我们资源公司的溢利部分就可以提供商业地产所需资金。”   

2007年，深中航进军资源业务领域。深中航成立的全资公司中航资源收购了中航三钾，属于国内第二大氯化钾生产企业，目前专业公司给中航三钾的整体估值为人民币12.2亿元，较当初投入溢利超过50%。今年1月，深中航以“母公司”身份完成了对中航钾肥95％的股权回购，以此为切入点，深中航正式进军农业等相关资源行业，另一方面，由于钾肥价格的不断飙升，中航将把获利部分转而投资各子公司。

仇慎谦表示，母公司的支持是一方面，中航地产的融资渠道仍然会包括资本市场，“我们将通过独特的商业地产经营模式和不断降低负债率来获得对外融资的能力。”仇说，此外，“还会通过信托方式，如把公司内部现金流做一个信托产品的方式融资；其他融资方式包括发行公司债和银行贷款等。”   

不过中银国际分析师田世新有些担忧：“与大型地产开发商相比，中航地产仍处于转型阶段，更容易受宏观调控的影响。由于其规模相对较小且项目资源较为有限，盈利波动较大。此外，公司在深圳以外的地区能否成功地将其商业模式复制也存在变数。”