凯德置地环渤海区域总经理毛大庆

尽管限外令让不少等待进入中国市场的资金踯躅门外，但已经进入中国市场的外资开发企业依然需要寻找出路，继续发展。“我们的速度确实受到影响。”凯德置地环渤海区域总经理毛大庆(毛大庆博客,毛大庆新闻,毛大庆说吧)在接受焦点网专访时坦承。

　　本土化、人才问题难度高于政策风险

　　毛大庆告诉记者，凯德置地进入中国最大的瓶颈有三个，“第一就是本土化，因为我们毕竟是一个外企，我们对市场的认知，对于新市场了解的速度，不如本地企业来得那么快，这也很正常，所以为什么我们还要继续本土化来克服这个问题。”

　　另外，毛大庆也承认，“从国家对外资一定的调控和限制来说，我们的发展速度会有一些影响。”但他强调，“对此，第一要适应，第二要理解，所以在这个框架下，我们会相对比较良性发展，这是要尽可能想办法克服的问题。”

　　第三个瓶颈就是人才，“发展到最后就是人才的问题，你有机会，有空间，有项目的前景，但是如果没有好的人来操作，这就是很大的问题。”毛大庆认为，在整个房地产业，人才紧缺仍然是很突出的问题，因为中国的房地产发展的速度过快，整个产业太年轻，没有来得及去很好培养这个市场。这些人才的造就很多都不是在学校里出来的，而是通过十几年房地产业的发展，在实践里造就出来。这批人毕竟有限，大的企业都在争夺这些人才。这跟企业的发展，市场的扩张不匹配，人才数量不够。“我们现在也有这个瓶颈，我想很多企业都有这个瓶颈，这是一个要不断克服的问题。”

　　资金紧张影响高于限外影响

　　对于国家去年发布的一系列限外规定，毛大庆认为，企业在有一些领域和拿一些新项目的时候，会被一些政策限制，国家限制了速度，设置了一些门槛。“但是并没有说不让或者完全不可以去做，从我们的发展角度上，要跟着中国的政策的发展做一些调整，这个会使得我们的速度受到影响。”但毛大庆同时强调，“从目前看，整个市场的速度，国家不希望太快，这是整个市场的问题。”

　　另外毛大庆认为，相比仅针对外资公司的限外令，现在国家从银行信贷这些角度进行控制，才是对于整个房地产业界都有影响的政策。“这是对中国整个房地产业和资本市场，包括金融业的一次调整，这个调整对一些资金链比较薄弱的企业已经产生了问题，对于我们来说，问题不大。”

　　金融杠杆调节房地产企业结构并非坏事

　　对于潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)日前提出的房地产行业百日之内将发生巨变一说，毛大庆表示认同，“这个说法是浓缩起来的判断，从总的发展来说确实是这样，这会加速房地产企业结构的变化，对于一些小企业，资金比较薄弱的企业，或者拿了一些项目，自己搞不动的企业，在目前的宏观调控的政策下，确实会出现比较大的问题。”

　　毛大庆指出，这些企业会出现一些新的格局，如重新的企业整合，企业的洗牌，这些都会出现。“每一次宏观调控都会对整个产业结构会产生这些影响。很多企业在想出路，想办法，或者说跟一些大的企业结合等等。某种意义上说，调整一下房地产业的产业结构，特别是企业的结构，并不是坏事，整个房地产业的门槛被提高，这是事实。”

　　凯德目前靠国内自有资金滚动开发

　　针对当下限外令及从紧货币政策的双重夹击，毛大庆表示，“现在我们更多还是用国内的自有资金在搞开发，按照国家政策的前提下，你四证全了，手续齐备的情况下，可以跟银行做一些信贷等组合的办法。”

　　毛大庆强调，“其实，我们在非宏观调控基本上也靠自己，所现在还是比较健康的。”

　　“现在更多考虑的是加强资金的有效率和资金的流动速度，这样可以使企业有一个比较快速稳定的发展潜力。否则，流通速度慢的话，发展的规模就小，很多机会可能就拿不到。不仅我们如此，国内企业也是这样。”毛大庆说，具体而言就是“作为项目的销售，包括项目推向市场的整个计划、时间、速度等等，都要做相应的调整，肯定相对来说节奏要加快一些。”

　　北京购房意愿有望慢慢恢复

　　然而，眼下购房者观望态势显然和上述愿望背道而驰，对此毛大庆也表示认同，“企业希望是加速，市场现在比较迟疑，这两个是一个矛盾体。这是目前宏观调控发生作用以后的必然现象。”

　　但他强调，从房地产销售看，简单说北京这个市场，可以看出有影响，但是没有说来得那么绝对。“很多企业的销售速度比原来放慢，但价格并没有发生重大的滑坡。”毛大庆说，“我想这个事情还是好的，还是一个健康的市场，炒房的人少了，这是对的，也是国家希望达到的。原来销售火爆不得了，抢房子的状态，那个并不好。我们不可能把全国市场一概而论，但是北京这个市场是渐进的，仍然是健康的，非常有潜力的市场。 慢慢地速度上来以后，可能会恢复，会提升。”

　　毛大庆分析，这个判断的两个前提是，“第一个北京作为全国的首都，作为环渤海的中心，她的文化特质、经济特质，特有的首都经济的吸引力，这些对房地产来说都是很重要的支撑因素，北京的市场区域性市场，并不是本地内需的市场，所以这个市场的吸纳量很大；另外，北京要发展，北京往前走，北京城市的吸引力、竞争力在扩大，市场潜在的作用都存在，所以我认为北京潜在的因素和市场发展前景是健康的。”

　　供应结构、持有成本亟待调整

　　毛大庆认为现在国家在做调整，更多的是房地产的供应结构，“这个我觉得是当务之急，是一定要做的，它要解决各种层级的人在城市里的生存需要，这里有很大的住房需要。现在政府搞的保障性住房，这是应当下发展之需而出的，现在政府需要做的是尽快把数量提升到能够满足市场的需要，能够满足绝大多数住房者的需要。”毛大庆说，“凯德也很愿意参与保障性住房的开发建设，因为我们的母公司在新加坡，而新加坡这方面的经验很充足。”

　　另外，“从目前来讲，除了调整交易成本、改善供应结构以外，可能政府还有必要做的是调整对住房的持有成本。这个持有成本的提高会有效地抑制一部分奢侈性的住房需求，这个也是资源短缺型的国家和城市需要考虑的。他们更需要资源相对有效的合理配置，如果这个资源无所谓，多得很，大家都可以分，就不需要提高资源的持有成本，这两个事情是有逻辑的关系，所以政府更多要考虑提高住房的持有成本，把一部分非生活必需的需要适当进行削减，这是必要的。 ”毛大庆说。