北京市建委发布的《关于已购经济适用住房上市交易有关问题的通知》(以下简称“通知”)于4月8日正式执行。新政实行以来,二手经济适用房市场出现明显变化,未满5年的经济适用房不得上市
、不准过户。这类型的房产占整个经济适用房总量的七成左右。也就是说,有近七成的经济适用房受到政策影响。同时,满5年的经适房市场也出现了一定的分化现象。

    七成左右经适房受影响

    据中原三级市场部的统计,如果从满5年和未满5年的经济适用房所占比例来看,北京未满5年的经济适用房要占到七成左右,因此也就是说有七成的房产会受到政策影响。

    北京中原三级市场部副总经理宫萍分析,从经济适用房项目的分布区域来看,项目最多的三个城区分别是朝阳、丰台和海淀,分别占到总量的32.84%、26.86%和11.94%。因此从总量的角度来说,新政对于这三个区域影响较大。

    对于一些次新的经济适用房小区(小区内全部为未满5年的经济适用房)来说,新政对该类小区的影响将是致命的,因为在一段时间内(第一批房产满5年前)该小区将不存在市场自由交易。

    在经济适用房售价方面,已满5年的二手经济适用房价格有上升趋势,因为5年以内的二手经济适用房无法在自由市场上买到。同时业主也都等着房子满5年才出手,而部分已满5年的经济适用房在现时状况下,仅占经济适用房总量的三成。因此,在新政影响下,二手经济适用房总体供应量会有所减少,且其地段好,价格存在优势等造成需求量(对已满5年的经适房)持续较大的状况没有改变,预计最终导致满5年的经济适用房房价会有5%的小幅攀升。

    不过,宫萍也认为,由于二手经济适用房的成交量占整个存量房市场的比例很小。据北京中原统计的数据显示,今年一季度二手经济适用房成交量仅占北京市二手住宅成交量的0.68%,因此新政对整体存量房市场影响十分有限。

    整体经济适用房交易量下降15%

    通知执行后,未满5年的经适房一律不得上市,使得整体经适房成交量出现了下滑,据“链家地产”统计,下降幅度约在15%左右。而据“我爱我家”的统计,天通苑的交易量下降达到50%。

    记者自中介公司了解到,4月8日至今的两周时间里,整体经适房挂牌量减少了三成左右。许多未满5年的经适房业主只得撤销挂牌。部分房产证时间为2004年,再过几个月就满5年的经适房,业主只等满5年再挂牌出售。

    不过,据“链家地产”的统计,需求仅减少5%左右,大部分未满5年购房需求都转移到满5年经适房上。据“链家地产”的统计,由于需求的转移,完全靠满5年的经济适用房来支撑,使得供需矛盾加剧,客户下定加快,成交周期明显缩短,成交量也出现了上涨。4月8日至今的近两周时间里,满5年经适房成交量环比上涨了一成。

    满5年经适房不同户型报价分化

    由于满5年经适房供需加剧,不仅成交量出现上涨,成交价也被拉升;但是,由于经适房客户需求主要集中在90平方米以下的小户型,小户型业主显得底气十足;而120平方米以上的大户型需求并未出现明显上涨,同时房屋总价高,出售周期长,业主心理预期相对比较低;这样,满5年经适房市场房价出现了一定的分化,即大户型报价持平,小户型价格上涨。

    以回龙观为例,4月8日至今的两周时间里,90平方米以下的小户型报价达到9661元/平方米,环比上涨了0.8%;而120平方米以上的大户型报价为8697元/平方米,环比基本持平。而天通苑区域由于120平方米以上大户型存量达到六成左右,小户型稀少,价格涨幅更高,90平方米以下的小户型报价为9076元/平方米,环比上涨1.1%;120平方米以上的大户型报价为8137元/平方米,环比基本持平。

    “链家地产”副总金育松认为,自从去年经适房回购政策出台以来,由于回购具体细节直至4月8日才明确执行,因此部分客户一直持有观望情绪,需求迟迟得不到释放。从短期来看,虽然整体经济适用房成交量有所下滑,但是在政策明朗后,满5年的经适房已经有所上扬。从长期来看,这有利于打破当前经适房的观望情绪,有助于需求进一步释放。 (赵丽萍)