●新盘以保守姿态亮相

　　目前已经公布的数据显示，今年以来成交量较去年同期出现了较大幅度的萎缩。尽管价格与去年同期相比还是有10%以上的涨幅，但是没有成交量的配合，越来越多的楼盘只能靠打折促销来维持成交量。房价走势未明朗之前，买房人也采取了观望的态度。

　　在浓重的观望气氛下，今年以来新开的楼盘的定价都采取了较为谨慎的态度。先是有美利山以低价开盘，较其处的大郊亭区域在售楼盘价格低2000到3000元每平方米。令周边在售楼盘一度陷入了销售停滞状态。紧接着位于红领巾公园的公园1872以18000元的均价开盘，而周边楼盘售价都在20000元以上，其产生的冲击力不言而喻。前不久开盘的东亚三环中心以12000多元的价格开盘，吸引了大量买房人。但其所在马家堡区域一手楼盘城南大道、玺萌公馆均价分别约为14000元/平方米、17000元/平方米。

　　●新盘低价开老盘皱眉头

　　“最近销售比较好的楼盘都是售价相对低一些，户型小一些的楼盘。”北京易居研究所常务副总经理牟增彬表示。可以看出，以低价开盘确实对新盘的销售起到促进作用。但是在售的一些老项目却感受到了来自新盘的直接压力，尤其是对于同一区域同档次的老项目来说处于十分被动的地位。目前价格对买房人来说还是最敏感的因素。买房人在一个区域买房时，一般会将周边在售楼盘都看一遍之后才决定购买哪个。这时如果在产品档次和位置没有太大差异，买房人一定会选择价格较低的购买。新盘正是抓住了买房人的这一心理特点，在定价就会参照周边在售楼盘制定一个更有竞争力的价格。

　　而对于在售的老项目而言，由于已经售出了大量楼盘，如果降价促销将会面临来自老业主的巨大压力，如果不降价将会给销售带来很大阻力。

　　●区域二手房价要看新盘脸色

　　如果说，在售楼盘降价最大的顾忌在于前期买房人，那么对于二手房业主来说定价时却有着百分之百的话语权。因此新盘的价格对区域二手房价的影响也是十分直接和明显的。

　　在前几年房价飞涨的时期，二手房的价格也跟随着区域新盘的价格大幅飙升。卖房人会参照周边新盘制定售价，同样二手房的买房人在买房时也会参考周边新房的价格。一手房的价格似乎已经成了二手房价的风向标。

　　今年以来新盘售价下调让周边二手房业主也感受了压力。比如刘先生最近想将自己的一套位于大屯区域的二手次新房卖掉，本想以14000元到15000元每平方米的价格出手。而与其一路之隔的新盘媒体村对外的售价只有13000元左右，尽管媒体村还是期房，但是刘先生考虑到如果坚持高价可能会使买房人转而选择新盘，为方便房产的出手刘先生还是决定对价格做适当的下调。

　　在新盘集中的区域这种情况已经对二手房市场产生了一定影响。位于大郊亭区域的美利山以低于区域周边楼盘2000的美利山以低于区域周边楼盘2000元到3000元的价格面市，不仅给周边新盘销售带来巨大压力，同时对区域二手房市场也产生了不小的影响。根据21世纪不动产的监测数据显示，近几年，大郊亭区域二手住宅成交量一直相对稳定，成交均价呈稳步上升趋势。但从今年1-4月看，伴随着北京二手住宅整体市场的调整，大郊亭区域成交量相比去年同期有所减少，四个月以来的二手房成交价格上涨的趋势也有所放缓。从购买类型来看，1-4月份该区域主要是以自住型买家为主，占到市场总量的80％以上。

　　21世纪不动产分析师孟奇表示，几年未见的打折、买房送物业费等促销手段重现一手商品房市场，这多少影响到了二手房市场。尤其是北京市场，在经历了近半年的观望后，许多消费者对奥运会后房价下跌存在着一定的预期，此时开发商由于资金链吃紧而不断推出的促销手段强化了这部分观望者的信心，使得今年北京二手房市场的回暖速度明显慢于往年。