喜忧参半

对于房地产上市企业，好消息是，首先这个产业仍然是中国最赚钱的行业之一。已经连续多年在最暴利行业中榜上有名，2007年又赚得盆满钵满，全国性房价上涨使得地产公司普遍达到30%以上的毛利率，万科A、招商地产、金融街等上市公司的毛利润率都超过了40%，这在大多数行业是不可能完成的任务。

根据统计，去年最赚钱的上市公司是房地产企业。在所有已经公布2007年年报的上市公司中，华侨股份以99.12%的主营业务毛利率排名第一，让人闻之惊叹不已。

2007年，由于股市和楼市的红火，上市房企无论在自身开发经营还是投资理财方面，都有很大收获，利润超过往年。不过，进入2008年以来，所有人都在问一个问题，房地产的高额利润还能维持多久？

领头羊万科曾在一份报告中提到，毛利率下降是目前中国房地产行业发展的一个必然趋势，也是一个渐进的过程，在国外成熟的房地产市场上毛利率一般不会高于15%。从国内目前的情况来看，在土地价格上涨和通胀成为趋势的情况下，房地产需求仍然强劲，中国房地产业毛利率要降到15%看来还需要一个漫长的过程。

从以往的资料分析，自从2005年股权分置改革全面启动后，多达六七十家的房地产企业实现了借壳上市，有的省市上市公司还形成了从无到有的房地产板块。房地产企业借壳上市的根本目的是借助股权进行再融资，尽管大量的重组房地产企业业绩保持增长，但等到达到融资门槛，完成再融资后，其业绩增长的真正延续性才能体现出来。

根据最新的数据显示，沪深股市近百家房地产上市公司2008年一季度业绩依然保持了整体增长。其中35家地产公司累计实现净利润22.66亿元，同比上增361.45%。但结合多家公司的实际情况看，未来的增长态势值得担忧。

但在市场销售遇阻和资金来源受限情况下，房地产企业的隐忧也日益凸显。

据统计，92家房地产上市公司一季度经营活动产生的现金流量净额合计为－208.40亿元。由于股市暴跌的原因，地产股市值缩水近半；而且由于地产行业的直接与间接融资同时受阻，众多在去年大肆举债高价拿地的地产商资金链极其脆弱，包括恒大、龙湖等企业，目前的上市工作都暂时中止。

万科A、招商地产、金地集团、保利地产四大上市地产开发商，2007年的每股经营性现金流均为负值，并且均为各公司5年来的最低值。数据显示，万科的每股经营性现金流为-1.52元，招商地产为-4.74元，金地集团为-7.52元，保利为-7.65元。

2007年67家上市房企新增的库存总额约为1047亿元，而全部销售额是1315亿元，显示开发商的土地储备扩张速度太快，去年买地的花费近乎赶上全年的销售收入。一旦遭遇市场和政策风险，高投入就意味着高风险。不少企业在亮丽的年报业绩下，掩藏着2008年比较严重的资金压力和企业风险。

相对于其他企业，房地产上市公司抵御风险能力已经较过去几年大大提高，但在这一轮调整过程中，还有很多难题有待破解，这也关系到整个房地产行业的未来发展趋势。

2008中国房地产上市公司TOP10研究，将在连续五年的基础上，盘点上市房企的经营业绩，挖掘综合实力突出和具有投资价值的房地产上市公司群体。随着6月4日该项研究成果在北京的发布，以上问题的答案将一一揭晓。