两个月前，苏宁集团副总裁吴兆兰还在博鳌论坛上公开宣称，苏宁去年以创下上海商业地块地价历史纪录拍得的南京东路163地块，将用作苏宁集团的总部；两个月后，163地块要退地的传言突然铺天盖地而来。

　　8月1日，有媒体报道称，苏宁房地产去年以每平方米楼板地价6.7万元拍得的上海163地块，由于预计成本太高，“估计未来两年内动工的可能性不大。”

　　昨天，又有圈内人士向记者透露“苏宁正在和市房地局有关部门商量退地事宜”。记者随即电话采访苏宁集团负责163地块开发业务的赵女士。她在电话回答采访时，否认了“退地”传言。不过，赵女士否认传言的说辞，意味深长。

　　-策划

　　总部自用Vs持有经营

　　去年8月24日，南京苏宁房地产开发有限公司以44亿元的天价竞得南京东路163地块，每平方米楼面地价高达惊人的6.7万元，至今为止，该楼面地价之高使得163地块仍堪称中国大陆商业地块的当然“地王”。不过，地块拍卖成交近一年即将过去，163地块仍然毫无开工的迹象。

　　期间，外界已经看到了苏宁为163项目的高成本而伤神的蛛丝马迹——今年6月，在海南举行的博鳌论坛上，苏宁集团副总裁吴兆兰接受采访时表示，163地块将用作苏宁集团的总部，但几乎同一时间，远在上海，苏宁之前郑重委托的戴德梁行已经拿出了163项目的市场策划和产品规划的初步方案。

　　今年4月，根据对戴德梁行有关人士的详细采访，本报独家发表报道指出，163项目虽然预期成本高企，但经过规划调整，以市场租金方式取得合理投资回报并非不可行，戴德梁行亦向本报记者介绍称，可以将163项目的零售商业部分的面积提高，使之与写字楼面积的比例达4∶1，“要极力在零售商场高区部分的收租能力上实现突破。”

　　黄浦区有关部门给予该项目的限高是100米，按照每层高度4-5米计算，163整个项目层数不会超过20层。同时，该项目单层面积从低往高逐层递减，按照戴德梁行的初步方案，163的1-10层将用作商场。

　　按照本报当时的测算：6.7万元／平方米的楼板价，加上建设成本，成本至少8万元／平方米左右，按8%的年租回报率估算，该项目未来平均租金水平需达6400元／平方米／年，即17.5元／平方米／天。

　　不过，戴德梁行相关人士当时亦承认，由于成本过高，163项目要达到理想的租金回报率，难度还是很大。“关键是业主方面对于持有经营一个国际化高端零售商场的信心以及长期的资金支撑。”

　　-传言

　　已经进行退地谈判

　　8月1日，21世纪经济报道在一篇报道中提及163地块的现状，“早在两三年前就完成动拆迁后，一直就是停车场，地块出让时，停车场正由上海高典停车管理服务有限公司经营。今年4月16日，这个地块开始交接，停车场需要和新的业主方重新签订使用合同，目前暂停营业，高典停车管理公司的一位负责人说，但3个多月过去了，至今尚未接到关于交接完成的通知。”

　　另外，163号地块恰在轨道交通10号线南京东路站上盖。“10号线最早将于2009年底前建成通车，而南京东路站的建成时间约在2009年10月。在地铁站建设过程中，地铁上盖物业的规划、建设将很难同步进行，地铁上盖物业的规划设计需服从地铁站建设设计的需要，不排除会有不断调整修改的可能。”

　　21世纪经济报道在报道中强调，据苏宁方面透露：“以现在的条件，地块出让后两年内开工的可能性很小。”以此为开端，163地块要退地的消息不胫而走。

　　才过了短短4天时间，163退地传言逾演逾烈。昨天，一家知名房企的相关人员告诉记者，“苏宁正在和市房地局谈退地的事”；另一位当时参与163地块拍卖的开发商人士亦向记者证明“是有那么回事”；上海最大的房地产代理公司的负责人则向记者透露：“8月4日晚，市规划局的人专门询问我们，关于这块地(163)的(传言)，市场上的反应如何？”

　　-否认

　　强调损失很严重

　　“这当然不是真的！”昨晚，记者拨通了苏宁负责163地块开发业务的赵女士的电话，通话伊始，赵女士便对退地传言给出了非常坚决的否认。不过，当记者问“退地是否绝无可能性”时，赵女士的语气开始缓和，她甚至表示“也不能说全无可能”。但她坚持强调：苏宁房地产已经按时付清了土地款，但现在未能按时拿到地块，“损失是很严重的！现在我们正在和政府谈这个事，你们不要捕风捉影了。”

　　由此，记者有理由相信，无论是外界怀疑的“退地”还是赵女士强调的“损失”，总而言之，苏宁真的在与出让方的有关部门“谈”，而藉口居然是一幅早已完成动迁的地块的所谓“交接”问题。

　　实际上，7月25日，苏宁环球集团一位人士已向媒体透露，“苏宁方面尚未正式获得这一地块，开工更无从谈起。”同时，苏宁地产竞买163地块时负责前期财务工作的一位人士，也向媒体表示：“去年拍下这块地后，我们的土地出让金已经按要求缴清了，但在交地环节出现了一些状况，老板张桂平一直在交涉这个事。”

　　价值44亿元的地块，土地出让金已经支付，“交地环节出现状况”目前也只牵涉到区区一个临时停车场？记者认为，这样的谈判，实在让人匪夷所思。

　　对此，黄浦区房地资源局办公室方面在接受媒体采访时表示“不知情”。

　　◇记者手记

　　传言可能并非空穴来风

　　尽管苏宁方面几次对媒体表示，“退地绝对不可能，这么多钱下去了，退地的损失会很大。现在老板希望能早日完成土地交接，早日开工建设。”

　　但由于163地块属地铁上盖，163项目的规划设计，需要地铁投资和建设方、苏宁以及黄浦区政府三方协调。因此，它的建设，很有可能也会像上海其他地铁站上盖的大型地产项目，比如搁浅数年之久的静安寺香港太平协和集团的协和城二期项目、李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚的浦东东方路竹园地块以及中信泰富开发的曾经的四川路地王项目一样，规划方案会一再修改，延期开工多有发生。因此，苏宁称“损失严重，退地可能性并非没有”也是能够理解。

　　但是，将“损失严重”归咎于地块“交接”，则有些匪夷所思。

　　相对全国级别的超高成本和地铁的“上盖难题”来说，一个与交接直接有关的临时停车场居然成了苏宁强调“损失”的关键。

　　一幅净地，上面一个临时停车场，交接实在简单，即使有点遗留问题，在44亿元总价面前也应“迎刃而解”。记者认为，此事件的关键问题是，“交接”长达3个月，苏宁有没有积极催办，亦或是政府有关部门是否主动配合？所以，苏宁要持有一个超高成本、国际级高端商业物业的信心、决心和资本、资金。至于区政府有关部门收了44亿元地价之后，设置障碍或耽误了这幅最重要地块的“交接”不大可能。

　　关于163地块，我们当然希望它能“早日完成土地交接，早日开工建设”。但看似简单的问题现在似乎有点复杂，所以我们将密切关注苏宁“损失”弥补或“交接”问题解决抑或“退地”可能的进展。（编辑：一扬）