3月15日本报刊登的《停车库以卖代租起争议》一文，报道沙河口区一小区业主因开发商“转让”地下停车库使用权，双方对簿公堂一事。
近日，记者采访了几个小区，调查地下停车库的使用情况。记者发现矛盾较为集中的大多是2000年以后兴建的小区，而纠纷严重的小区中，业主拥有私家车数量较多。
据交通部门的数据显示，大连市的机动车辆从2001年的31万辆激增到2006年的60万辆，其中私家车37万辆，如此庞大的停车需求使地下停车库从“无人问津”变成“炙手可热”，开发商当然不会放过这一发财的机会。
[现象]小区地下停车库纠纷不断
2006年11月，本报曾报道中山区一小区物业禁止业主在小区地面停车，只有购买小区地下停车库的业主才有权停车，由此引发数十名小区业主开车堵路的纠纷。
2007年4月，中山区又有一家小区业主与物业因停车库发生纠纷，该小区多名业主的名贵轿车被人恶意划花车身、卸掉车牌。其中一户业主共有4辆名车“受伤”。
2007年10月，高新园区一家小区开发商公开出售地下停车库，而导致业主和开发商对簿公堂。
记者在采访中发现，类似业主与开发商因停车问题发生矛盾的事情时有发生。“其实我们就是找个停车的地方，要不是开发商非要出售地下停车库，我们租了这么多年，根本不会起冲突的。”《停车库以卖代租起争议》一文中小区业主委员会副主任刘生表示，其实小区业主要求并不高。
在采访过程中，不少业主也表达了同样的心态。沙河口区解放广场附近一小区的业主范先生表示，目前该小区也在出售地下停车库，但是仍允许租用车位，因此没有引发更大的矛盾。
[探析] 为啥地下停车库非卖不可
本来业主与开发商之间相安无事，为啥开发商非要出售地下停车库？记者采访发现，小区地下停车库其实存在极高的利润，成为开发商无法放弃的肥肉。
以租用管理费用而言，一般小区内一个地下停车位的租用费用为每年1000~3000元。在沙河口区一规模较小的小区中，共有256个地下停车位，每个车位租金为每年3000元，管理费用总计76.8万元，这部分收益由开发商与物业平分。而开发商欲出售地下停车库的价格在10万-20万元之间。这部分收益则由开发商独揽。由此可见，地下停车库已成为一块大蛋糕。
这块蛋糕的重要性在小区成立前期并不明显，当入住率达到一定程度，开发商与前期物业公司脱离附属关系后，欲回收这部分“利润”时，地下停车库之争就爆发了。
然而，记者在采访中发现，出现地下停车库之争的小区多发生在2000年之后兴建的小区，而之前的小区内几乎没有修建地下停车库。而在2000年之后，地下停车库的价值愈发明显，价格也水涨船高，小区出售地下停车库的价格从10万、12万、16万，直至20万以上，明显呈上升趋势。
[根源] 私家车数量激增引发停车难题
据交通部门的数据统计，大连市的机动车辆从2001年的31万辆剧增到2006年的60万辆，其中私家车37万辆。短短5年时间，大连市民私家车的数量超过了2001年全大连市的机动车总和。
2000年以后，私家车数量激增使得大连市新建小区在建设前就考虑到了小区停车问题，大多数小区在规划图中都附带了地面和地下停车设施，但当时私家车的数量还很有限。矛盾是在2005年之后突显出来，私家车停放已经成为各小区不容忽视的问题。
中山区寺儿沟附近一小区在出售商品房的同时出售地下停车库的车位，每个车位的价格高达21万元。
[症结] 《物权法》出台前的双重出售
记者在采访时发现，大多数业主对于地下停车库的产权问题没有明确的认识，而在商品房交易合同中，关于公共设施的产权和范畴也缺少严格的定义。因此，导致部分开发商二次出售，已经计入公摊面积的地下停车场，重复获利。
辽宁槐城律师事务所律师刘甲明告诉记者，《物权法》出台前，在明确小区部分设施的产权问题上，大多是按照《民法通则》的精神来解释，缺少严格的法律限定，在确定地下停车库的产权问题上存在着争议。开发商以“谁建设谁受益”对抗业主的“车库公摊进房价”。
在《物权法》出台前夕，开发商和业主都意识到明确“物权”，因此目前很多新建小区在出售时，已经明确了地下停车库的产权所属问题，减低了纠纷发生的概率。
沙河口区兴工街附近一小区的业主委员会副主任刘生告诉记者，该小区在没有出售地下停车库之前，256个车位全部停满，业主是以“先到先得”的方式由物业确定租用者。
“我还在观望中，如果大家都买，我当然也得买一个，不然没有地方停车了。”一个地下停车库“租卖结合”小区的业主表示。 |
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