专家称，虽然短期套利不会出现，但人民币升值到一定程度，要防止其大规模撤资

42亿收购浮出水面

近日，外资再次在上海的房地产市场掀起热潮。刚刚浮出水面的近期3项外资对于上海服务式公寓的收购项目，总额高达近42亿元。

据全球五大房地产顾问公司之一的戴德梁行最新数据显示，今年１月份，高富诺购买了位于长宁区的华山夏都苑中的C幢，总面积为29280平方米，均价约40984元/平方米，总价为12亿元。而华山夏都苑此前是摩根士丹利在2006年6月以7.6亿元收购的物业，此次转手增值额超过50％。今年2月份，来自韩国的未来资产收购了服务式公寓项目翠湖天地御苑18号楼，总价为9.63亿元，总面积为15793平方米，均价为6.1万元/平方米。凯雷则收购了服务式公寓项目济南路8号，总价19.9亿元，总面积为39814平方米，均价约5万元/平方米。

以上交易的相同之处在于，都是外资基金对于上海高档服务式公寓的整体收购，买方和卖方都是国际资本。而卖方在交易中能收获高达50%的收益率，无论是来自人民币升值还是上海楼市在短期内的价格上升，其获益都相当之可观。

一度因为限外政策而却步的外资基金，再次表现出了对上海市场的极高热情。来自欧洲的私人房地产开发、投资、基金管理公司高富诺亚太区董事总经理陆智德认为，限外政策对于房地产市场的积极作用非常明显，“政策让市场变得更加透明，所有的外资公司都将面对同样的政策、同样的竞争，这对我们而言是一件好事情。”

高富诺发力中国市场

事实上，在上述交易的背后，是短期投资楼市资金的逐步退出，和长期持有房产资金进入的一个交换的过程。一方面是前期进行大手笔收购的大摩、凯雷等投行已经在其中获得了相当收益，另外一方面则是，高富诺等企图长期持有物业的国外资本愈加深入地进入了中国市场。

据陆智德介绍，截至去年年底，高富诺管理的资产为270亿美元。可能是欧洲最大的私营公司，而高富诺目前的战略重点就是在中国。“预计到2008年底，高富诺在亚洲的资产将达到20亿美元，主要是在中、日两国，其中一半将是在中国的资产。未来5年，高富诺预计将把资产增加到50亿美元，仍然将有50%投到中国。”

陆智德透露，高富诺目前在上海有3个项目，今年将进行第一个合作开发的房地产项目，其伙伴可能是内地或者香港开发商。而高富诺去年在翠湖天地收购的两幢楼，经过重新装修后将在下个月推入租赁市场。

尽管今年受国际经济的大环境以及美国次贷危机的影响，陆智德认为中国的房地产市场的发展也会放缓，“不过我们对于中长期市场相当看好，因为上海的经济结构多元化，所以最多在短期内会受一些影响。”陆智德说。

“我们在中国的第一只房地产投资基金将在6周至8周以后结束募集，资产为10亿美元，主要针对上海、北京、深圳等一线城市的商业地产，已经找到了1-2个项目。”陆智德透露，高富诺的发展方向，将主要集中在住宅和商业地产上。

长期看好中国楼市

根据商务部最新发布的数据，今年一季度实际使用外资金额增长明显，增速比去年同期高出49.7%。国家发改委对外经济研究所专家认为，一季度增加的实际使用外资金额，不排除是因热钱流入所造成。此前，商务部曾透露，去年有高达800亿美元的热钱流入中国房地产市场，今年以来又有一批境外开发商和海外基金宣布继续加大对内地房地产的投资。虽然政府“限外”的严肃态度不变，但内地楼市长期向好、人民币升值步伐加快等都使得境外资本仍在不断涌入。

有业内人士向记者表示，大摩、凯雷等投行的撤资，可能是他们出于对整体业务的考虑，也有可能因为他们在美国受到次贷影响而作出的决定。

“因为接下来人民币的升值空间还有多少，很难说。基本上，他们会认为未来空间不大，所以短期博升值盈利的公司会越来越少。现在的情况是，外资依然有很多钱，希望能够进入中国市场。”仲量联行中国研究部总监何恩凯认为，目前进入中国市场的外资，大部分还是出于对中国实际市场的看好。

“目前外资进入商业地产，收购房产后进行改造，通过引进先进管理机制和意识，改进物业管理等，使得地产价值较快上升。”汉宇地产总经理施宏睿表示，这些收购对上海楼市不会产生什么影响。因为一般外资的收购都关注于商业地产与高档住宅物业，所以对普通居民的购房、上海房价的涨跌，不会直接地产生作用。

他还表示，面对外资的大肆进入，政府举措关键在于如何杜绝热钱套利。目前，在人民币持续升值的情况下，外资短期内不会出现套利现象，但人民币升值到一定程度后停止升值时，要防止外资大规模撤资的出现。