图为受到宏观政策以及市场预期的影响，今年的二手房市场价格更加理性，去年“坐地起价”的现象不再发生。胡雪柏 摄

图为4月上旬房产报价差异较大小区列表

　进入4月份以来，部分区域二手房业主报价趋于理性，同小区内不同房源的最高与最低报价之间相差幅度约在800-1000元之间，但是依然部分小区报价悬殊，据“链家地产”统计资料显示，以远洋山水 (论坛 像册 户型 样板间 视频)、富力城、枫林绿洲为例，其最高报价与最低报价之间分别相差6000元/平方米、9000元/平方米和7000元/平方米。那么，到底哪些区域二手房价格出现的波动较大呢，记者对此进行了调查。

　　区域调查

　　通州区域

　　近几年随着通州地区交通配套的完善以及合理的户型配比，对众多置业者构成较大的吸引力，因此也就受到投资客的青睐。一时间，通州地区的二手住宅交易量大幅上涨，成交价格节节攀升。但是，从今年一季度至今，伴随着北京二手住宅整体市场的调整，通州区二手住宅市场也正在步入调整期。

　　张先生在春节过后就开始萌发了换房的念头，准备在通州购买一套空间更大一点的二手房居住，但是看了几次房子都因为单价太高而放弃了购房计划。进入4月份又去通州看了一些大户型二手房，张先生发现比3月份价格出现了一定的下降。

　　据21世纪不动产(21世纪不动产博客|21世纪不动产新闻)北京区域市场部统计资料显示： 1-4月间，通州区的二手住宅成交均价环比涨幅分别为2.6%、1.3%、0.3%和-0.1%，价格涨幅已经趋于明显放缓。从目前通州区域整个房地产情况来看，投资型买家逐步淡出市场，自住型买家成为市场的主流，而自住型买家已经占有市场总量的90%以上。由于投资人群的减少，在一定程度上也影响了成交量的上涨。

　　21世纪不动产北京区域安信瑞德加盟店通州区域销售人员告诉记者，目前通州地区新房几乎进入停滞期的时候，二手房还能有交易量，但是价格已经出现了一定的松动。前不久刚成交的加州小镇这个项目，房东的物业不管是楼层、朝向都非常好，但是与买家进行了多次沟通之后，主动将手中这套物业价格从100万调至95万，折合所出的单价已经略低于周边平均市场价格，降价幅度达到5%。

　　酒仙桥区域

　　目前酒仙桥地区也出现二手房价格的回调现象。据21世纪不动产北京区域市场部统计资料显示：泰华滨河苑 以往非常好卖，每平方米均价达到13500元，而现在的成交价为13000元/平方米，且成交数量有限。东风润景每平方米的成交价下降了约300-500元，晶都国际的每平方米成交价也从14500元降至14000元。

　　21世纪不动产安信瑞德加盟店酒仙桥销售人员告诉记者，以往该区域购房客户特别多，每天上门登记客户可以达到10多人，而目前上门者寥寥无几。主要是因为随着国家一系列调控后，买房投资有赔钱的风险，因而以投资为目的购房者一般不会买。固定的购买群体又比较挑剔，购买价格在150万元以上的二手住宅，一部分购买者是希望“一步到位”，因此对房屋朝向、楼层、年限、小区环境、物业管理等方面都有严格要求，成交比较难。如前两天，一套145平方米的住房，房主售价180万，单价已经低于周边市场平均价格，最终，买主就是因为对小区物业管理不满意而没有成交。目前该区域很多房东表示，具有较高诚意的买家，交易价格还可以再行商定。

　　苏州街区域

　　据“我爱我家”的监测数据显示，今年以来，苏州街附近二手房业主报价出现下降现象，像小南庄、稻香园、稻香园西里、万泉庄等小区，业主的报价都出现了不同程度的下降。

　　小南庄项目1月的报价是17000元/平方米，2月报价为16500元/平方米，而3月就下降到15000元/平方米，目前一直是这个报价。稻香园小区1月报价是16000元/平方米，2月下降到15500元/平方米，3月下降到15000元/平方米，目前报价又下降到200元/平方米，为14800元/平方米。稻香园西里小区从1月到目前也由报价16500元/平方米，下降到15500元/平方米。万泉庄小区从1月到现在，报价由16000元/平方米，下降到15000元/平方米。

　　我爱我家副总胡景晖(胡景晖博客,胡景晖新闻,胡景晖说吧)认为，之所以这些小区出现下降，是因为这些小区建设年代都比较久了，集中在上世纪80-90年代，因此，报价有所下降。不过，在成交价上没有太大变化。

　　双井区域

　　记者自“链家地产”在双井区域的门店了解到，4月上旬，双井区域的二手商品房价格报价差异比较大。

　　以该区域的代表项目富力城为例，其最低报价是21000元/平方米，而最高报价则为30000元/平方米，报价差额达到了9000元/平方米，属于价格差异比较大的区域。

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍分析，由于该区地处CBD区域，交通便利，其独一无二的地理位置更是造就了该区域较高的房屋价格，也因此，许多有在此处购房意向的消费者随着该区域价格的上涨而选择在交通便利、价格相对便宜的附近买房，从而造成该区域的成交量较低，而之所以表现为价格的下降，是由于该月成交项目的大部分业主着急用钱而急于出手，因此，价格略低一点以促成交易，从而使得区域价格表现为略微的下降。

　　市场分析

　　业主报价差异分三种

　　受到紧缩政策以及市场预期的影响，4月份业主报价较2、3月份更加理性，并且去年在成交过程中的“坐地起价”现象不再发生，尤其对于那些急于用钱的业主而言，报价比较契合市场成交均价，但是如兴隆花园、世纪东方城、枫林绿洲、富力城等小区房产单价呈现出“高差异”化的趋势，具体来说4月中上旬报价“高差异”小区可以分为以下三种类型：

　　第一种类型是投资类房产集中的区域，以富力城、后现代城为代表，“链家地产”市场研发中心认为，投资类业主对于房产收益有一定的预期，在不着急用钱的情况下依然坚持较高的报价，同时投资类的房产多在朝向、楼层、户型、装修方面具备一定的优势，因此一定程度上支撑了房产的高报价；

　　第二种类型是体量较大、分期开发的“次新房”小区；以兴隆家园、彩虹城小区、世纪东方城为代表，“链家地产”市场研发中心认为，较大的体量使得房产配套的差异更加明显，同时每一期开盘价不同也是导致房产报价“高差异”化的重要原因，而建筑年代较晚的“次新房”小区比公房小区在报价方面占有优势，更容易导致报价差异化；

　　第三种类型是区域内较为知名的优质小区，如时代群芳、枫林绿洲等；一般这类小区处在区域房产的“领头羊”地位，出房量低，区域房源供需比高，不少业主看好房产优质的小区环境、成熟的社区配套、区域房产的后市发展，报价会远高出小区房产的成交均价，间接造成了小区报价的“高差异”化。

　　“链家地产”副总金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)认为，房产报价“高差异”化在一定程度上反映出区域房产市场的活跃度，其从另一个侧面表明目前业主对于区域市场后市发展的预期出现分化，而朝向好、户型合理的优质房源依然被消费者所看好。

　　部分区域出现价格下降

　　实际上，部分区域二手房出现价格波动在3月份就有体现。据“鑫尊置地”最新一期的市场监测数据显示，其3月份重点监测的23个板块，成交数据显示，3月份部分行政区的成交均价有所下降。

　　其中降幅最大的是海淀区，3月份的成交均价为15304元/平方米，环比下降了11.6%，从成交数据上看，世纪城板块的成交均价为19315元/平方米，环比下降15.3%；万柳板块的成交均价为22982元/平方米，环比下降了12.3%；清河板块的成交均价为12055元/平方米，环比下降了5.5%；西三旗的成交均价为9390元/平方米，环比下降了11.5%。“鑫尊置地”总经理认为，主要由于海淀区前期房价较高，因此现在价格回落会较明显。

　　3月份，朝阳区大部分板块的成交均价出现了不同程度的下滑，降幅最大的是朝青板块，成交均价为11268元/平方米，环比下降了14.0%。草桥和花乡板块的成交价格均出现了不同程度的下降，其中降幅最大的是后沙峪板块和花乡板块，成交均价分别为7163元/平方米和10872元/平方米，分别环比下降了12.2%和11.8%。

　　记者观察

　　多数区域价格上涨

　　尽管有一些区域房价出现了阶段性下降，但是，大部分区域的二手房价格却是稳中有升，呈现上涨趋势。

　　据“我爱我家”统计，今年第一季度北京二手房市场的整体交易均价为9704元/平方米，环比去年第四季度上涨了3.97%，同比去年同期涨幅将近20%。虽然去年年末席卷京城的拐点论依旧在市场中蔓延，但是年初中高端房源的集中抛售再度拉高了市场整体交易均价。从两种房屋交易权属细分来看，第一季度二手已购公房的交易均价为9634元/平方米，而二手商品房本月的交易均价为9841元/平方米，较之于去年第四季度均出现了不同程度的上涨。

　　北京中原三级市场研究部统计数据显示，比如，3月份太阳宫和四惠板块的二手商品房成交均价为16871.2元/平方米和10723元/平房米，环比2月各自增长5.50%和5.19%，是在该区域中价格上涨比较明显的板块。

　　北京中原三级市场部副总经理宫萍表示，京城第一季度的楼市整体呈现回暖的态势，二手商品房价格方面表现为2.1%的上升趋势。如今已进入四月下旬，截至4月20日，环比上月同期买卖成交量和租赁成交量各有5.21%和10.53%的下降，究其原因，主要是3月春节过后市场进入回暖期，众多购房、租房者选择集中于3月选房并成交，因而与2月相比成交量呈现出喷薄之势，但进入4月，京城楼市交易量开始了理性回归，表现为成交量的小幅下降。