据北京市统计局今年1—2月北京市房地产开发投资的数据显示，2008年1、2月份，房地产开发投资总额为84.6亿元。其中，普通住宅项目的投资额为48.5亿元，公寓、别墅项目投资额为20.6亿元，而2007年1、2月份普通住宅项目与公寓、别墅类项目的投资额分别是50.5亿元和15.8亿元。与2007年同期相比，普通住宅项目的投资减少了4%，公寓、别墅类项目的投资却增加了30.4%，增幅相当明显。

亚豪地产机构副总经理王英男分析上述数据后指出：1、2月份公寓、别墅类项目投资额度的大幅增涨，传达出一个明显的市场变化信号，房地产商的投资方向正悄然发生着变化，未来京城楼市的供应格局将发生较大的变化。

■源于保障性住房政策的实施

王英男在具体分析了京城住宅市场开发投资变化后认为：首先，政府实施保障性住房政策后，明确提出三年内要实现两个“一千万”工程，即从2006年到2008年要供应限价房和经济适用房各1000万平米。为了实现这个目标，北京市土地部门加大了保障性住房用地的供应，相应的商品住宅用地逐渐减少。开发商为了使拿到的土地能实现效益的最大化不得不认真研究开发策略，由于普通住宅市场受保障性住房供应的影响较大，所以开发商更多地选择了开发市场较为稳定的公寓、别墅类项目。

其次是大量保障性住房入市使得普通住宅需求相对减少。从保障性住房的政策来看，未来的覆盖面将越来越广。普通住宅市场的购房者会相对减少，未来不仅销售量会减少，价格也将受到较大的冲击。普通住宅需求的相对减少使得开发商改变了开发、投资策略。

■区域分布特征明显

据亚豪机构统计数据显示，目前北京在售的公寓项目有146个，从区域分布来看，朝阳区的公寓项目最多，高达77个。王英男认为，朝阳区公寓项目多与该区域的地理位置及区域经济特点有关，一是该区域连接城市核心区与远郊区，位置优越。二是该区域经济非常发达，亚奥商圈、燕莎商圈、CBD商圈等众多经济圈支撑了改区域的发展，也促进了该区域公寓项目的增加。目前在售的公寓项目整体均价为21585元/平方米，与半年前的价格相比增加了27.8%，增幅较大。

2008年一季度公寓项目良好的销售情况也证明了上述的观点，据多家中介机构数据显示，2008年一季度有19个公寓项目放量，纯新盘项目10个，其余9个为老项目的后期，供应了3388套，新增供应面积38.5万平米，平均开盘价格为18557元/平米，相比2007年同期新增供应公寓的13565元/平米的开盘均价，价格增长了36.8%，涨幅较高。目前在售项目平均销售率近四成，销售率在五成以上的项目有八个，分别是国奥村、北京随园公寓、金地名京、领秀新硅谷、公园1872、泛海国际、绿城百合公寓、大成时代中心；其中，位于东四环紧临1号地铁四惠站的金地名京项目，销售率高达94%，位于朝阳区东四环红领巾公园湖畔的公园1872项目一期，销售率高达近90%。王英男分析认为，从销售率较高的公寓项目来看，品质优良、地理位置优越、交通便利、环境幽雅的项目销售情况都很不错，因为这些项目的性价比都很高，均能满足购房者较高的置业需求。

■夹心层选房难度增加

亚豪机构统计数据显示，目前北京在售别墅项目为56个，主要分布在昌平和顺义两大传统别墅区，这两大区域分别把守着温榆河的两端，具有京城稀缺的水景资源和极佳的自然环境，且周边均临近高速公路，交通便利，因此10余年来均为别墅物业的主要供给区域。目前在售别墅项目的整体拟售价格为20300元/平米，相比半年前的价格增幅为14.7%，略低于普通住宅的价格增长幅度。

2008年一季度有12个别墅项目放量，均为老项目的后期，供应了428套，10.8万平米别墅物业，平均开盘价格为21000元/平米，比2007年同期新增供应别墅的17500元/平米的开盘均价，价格增长了二成。

业内人士评价说，开发商将把开发重点转移到针对高收入群体的公寓、别墅等高端项目上，而保障性住房在目前的条件下将竭力照顾低收入的购房者。这样有相当多的“夹心层”人群将会被市场抛弃，高档住宅无力购买，普通住宅的供应量也将会越来越少，且价格也会居高不下， “夹心层”人群购买合适居所的难度会进一步加大。