别墅质量问题成今年投诉热点

　　高投入带来高烦恼———

　　●案例回放●

　　“我怎么也没有想到，自己花300多万元购买的别墅，从2004年4月到现在，四年间连一天都没住过，却让全家饱受煎熬。”范先生一脸的无奈。顺义中央别墅区某别墅项目业主范先生于2004年4月购买了该项目一套联排别墅，从合同规定交房期限前（2004年6月30日）的2个月开始发现地下室渗漏至今已近4年时间，其间地下室前后墙三次接连发生严重的渗漏事件，导致墙皮大量脱落，地板被泡，由于开发商对防水返工修复工程的一再推诿和拖延，直至今日仍然没有完工。这也直接导致了范先生买了四年的房子至今不能交付使用，一家人几年来仍然需要租房生活。

　　现场采访时看到，范先生的这套房屋尘封已久，从地下室到楼上一片斑驳，蛛网高挂。由于下面就是漏水的地下室，在维修时后门通道阶梯部分被全部拆掉，至今未复原。花园空调室外机裸线外露，地下室地砖大片起翘开裂，屋里地上和墙面虽经修缮仍然残留着大片因渗漏而留下的水渍。“这样的房子怎么能住人？难道这就是我等了四年等来的收房标准吗？”范先生气愤地说。

　　●别墅质量问题成近年投诉热点近两年，北京周边开发的诸多别墅楼盘让人眼花缭乱，这其中不乏严格保障品质、市场美誉度高的精品住宅，然而其中关于别墅质量问题的投诉也不绝于耳，一些隐患严重影响日常生活不说，甚至威胁到了业主的生命安全。事实表明，范先生的遭遇并非个例，这样的现象不由让人担忧。

　　就在刚刚过去的“3·15消费者权益日”前后，某知名网站联合权威机构举行了楼盘质量维权大型调查活动。结果显示，在数千名参加调查的网友中，8成受访者曾经遭遇房产纠纷，房屋质量、交房收房纠纷以及配套不兑现、开发商擅自变更规划等7类问题。发生纠纷最多的出现在新房的购买和入住过程中，其中有关建筑质量问题和开发商不按合同约定赔偿，法定的保修责任难以兑现纠纷最多，共占总投诉量的30%，针对别墅物业的投诉在其中占了相当大的比重。“都说别墅是高端物业，质量和软硬件服务自当比普通住宅更高出一筹，可是如今别墅市场上出现的质量问题，一点都不比普通住宅少，‘质次价高’成为很多别墅购买者抱怨的内容。”一位长期从事别墅工程监理的资深工程师告诉记者，事实上北京不少“名牌”别墅都存在着严重的质量问题，有的用水泥掩盖严重的墙面裂缝；有的主体下沉，根本无法入住；有的墙面存在严重的空鼓问题，造成了严重的安全隐患。像别墅从墙体和地下室漏水，应该属于施工质量问题，由于查找真正的漏水点相当困难，比较稳妥的办法只能是对别墅整体重新翻修。

　　●多重因素导致别墅业主维权难“关于别墅质量的维权往往要比普通住宅难得多，在以往的维权纠纷中我们可以看到，业主作为个体与开发商打官司是比较吃亏的。目前北京市场上成立业主委员会进行集体维权的社区比例仍然较低，别墅社区拥有业委会的更是凤毛麟角。别墅业主一般都是成功人士，平时工作繁忙，百事缠身，更无法在房屋维权上耗费太多精力，往往被糊弄了事，委曲求全，这也在一定程度上滋长了部分缺乏责任心的开发商有恃无恐的心态。”北京仁和律师事务所副主任孟宪生(孟宪生博客,孟宪生新闻,孟宪生说吧)律师说。

　　此外，赔偿条件的协商也是困扰业主的问题所在。开发商在销售房屋时往往会和买房人签订《房屋质量保证书》，商定出现质量问题时可无条件退还房款或按照比例进行赔偿。可这一条协议现在却陷入“纸上谈兵”的境地，北京房价近年涨幅之快有目共睹，由于买房人大多购买的是期房，从购买到收房入住往往会有少则一年半载多则两年的“时间差”，在这个时间段内区域房价往往会有一个较大幅度的提升，事实上很多质量问题都是在装修入住后才能被逐渐发现，当业主收房发现问题找到开发商时，他们总是会拿出“无条件退还房款”说事，可是当初房款和如今价位增值间的差价是不可能补偿的，赔偿金额的约定又比例极低。现在再重新买房费时费力，房价也已和当初不可“同日而语”，这个时候选择退房自然让业主心有不甘，最后的结果往往是“打落门牙往肚里咽”，草草了事。

　　采访中了解到，很多别墅业主都表示了相同的顾虑，可以说，以上因素直接导致了当今生活中别墅质量的维权困难重重。

　　●新规出台有望改观维权瓶颈别墅业主出现房屋质量问题将如何求助？采访中了解到，长期困扰业主质量维权的问题有望在今后得到大大改观。孟宪生律师说，以往购房人对产品的规划方案无从了解。开发商通过业主听证即可变更建设方案，业主不同意就必须在15日内退房，否则视为认可。而开发商仅仅为违约向退房业主支付极少补偿即可。而在今年所启用的新版购房合同中要求，房屋所在楼栋的项目建设方案必须包括在合同附件中。开发商向业主承诺的建设方案要和公示内容一致，这意味着今后开发商变更规划首先要承担明确的违约责任。同时，建委接到业主举报核实后，可以责令开发商停工。开发商违规改变规划不仅难度加大，付出的代价也将更为巨大。另据了解，今年市建委出台的《住宅工程质量分户验收控制要点》中规定，从2008年3月1日起，全市全面推进新建住宅分户验收制度。住宅工程质量分户验收出现不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能等重大质量问题时，应终止验收、责令改正，符合要求后方可重新组织验收。违规验收的将记入不良记录或给予其他处罚。“一户一验”后，如果开发商的房子出现质量问题就会面临整修，这样就会出现延期交付的可能。如出现延期交付，消费者就有权根据相关规定要求开发商赔偿。