主要客户为张江高科内高学历而无经济积累的初期创业者和科研人员

   近期，张江又一人才公寓——张江功能区域创新中路上的浦东唐城人才公寓正式启用。就职于中兴通讯、泽生科技等高科技企业的一批年轻白领拿到了新家的钥匙。而占地８万平方米的张江集电港人才公寓也即将在今年６月竣工。租赁公寓的主要客户，为张江高科内高学历而无经济积累的初期创业者和科研人员。随着园区经济的成熟，这部分人群数量正在以每年１．２万的速度增长，形成对租赁公寓的强烈需求。

按照年均增加１．２万—１．５万人的增速，预计“十一五”期末张江园区从业人员将达１５万人左右，引入人才首先面临住房难，包括一些无积累、无住房、买不起房的年轻白领。为了破解这一难题，浦东新区有关部门积极筹措房源建造人才公寓。不少人将人才公寓称之为“张江白领的廉租房”。那么，租金“廉价”的人才公寓现状如何？投资方又是否亏本经营？对此，记者进行了深入调查。

现状

张江已有4处公寓投入使用

目前，张江已有科技公寓、紫薇公寓、创业公寓等４处人才公寓先后投入使用。据张江园区人才公寓租赁管理服务中心的边老师介绍，目前除了绿波城改建而成的唐城人才公寓内户型除大面积的３房、４房外，其他基本都是建筑面积在３０－５０平方米的１房。”每个房间里家具齐全，还有独立的空调，厨房卫生间也是全配的，条件都不错。”边老师介绍，大部分房源的租金基本在１－１．２元／平方米左右，也就是３０平方米的一间房租金约为１０００元／月。

据边老师介绍，入住人才公寓有两个条件，一是必须是在张江高科技园区注册并入住的企业中的员工；二是要求入住者大学学历，并与企业签订一年以上的劳动合同。如果满足这两个条件就可以到祖冲之路１５５９号预审，通过审查的入住者还可以获得２００元／月的补贴。“不过不是每个人都能拿到补贴的，必须要本科学历以上，而且我们只限租２年，２年后就要退出来给新的人才‘过渡’。为了防止群租、转租，我们还定期上门统计，争取让这个市场健康发展。”

据记者了解，２００元／月的补贴是政府支出，租金则由大业主市场价收取。通过审核的张江员工，需向人才公寓的大业主支付租金１０００元／月，得到政府的补贴２００元／月后，就相当于每月付租金８００元。据创业公寓管理方苏经理介绍，创业公寓是张江股份集团公司旗下资产，建成以来一直整体租赁。“去年１０月份，经张江方面要求，该项目开始作为人才公寓出租。其实我们就是多了人才公寓租赁管理中心这个寻找客源的渠道，原则上按照他们的要求来审核，并不是所有人都能住的。”

公寓租金、出租率与地段挂钩

记者在走访过程中发现，人才公寓的地段“良莠不齐”，目前入住优质地段的公寓要排队，次等地段的公寓住不满。

记者发现，优质地段的人才公寓，如轨道交通２号线终点站的创业公寓，租金高达１１００－１８００元／月，若通过补助申请，可领取每月２００元的补助费，则也需要９００－１７００元／月的，已达市区部分轨道站点附近一室户老工房的租金水平。租金不低，生意却异常红火，“还租不到，创业公寓队排的长着呢。”一位在张江工作的陈小姐告诉记者。

而新启用的唐城人才公寓价格确实低廉，但因为目前附近交通不便，至今未能满租。据了解，唐城人才公寓是张江功能区域在唐镇新市镇的新建小区“绿波城”内回购的六幢小高层改建而成，共计８８０个房间。由于户型较大，因此以三室一厅、四室一厅的方式为一组出租，除了三间房间还包括一个公共客厅、一个公共厨房和公共的卫生间。其中，单人床房间９００元／月，双人床房间１０００元／月，另外还有两张单人床的房间租金是１１００元／平方米。粗略计算，如果是两个人合租１１００元／月的房间，每个人每月只需支付５５０元，再加上可以享受２００元／月的补贴，实际每月居住花费只要３５０元，确实是“廉租”。

前景

仍有20万平米公寓需开发

２００７年度，张江共解决了近３００余人的租房问题，共发放政府住房补贴２８万多元。同时，张江园区正在考虑进一步扩大人才公寓的受惠面，适当提高对入住人才的补贴额度。张江功能区域管委会副主任陶伟昌曾向媒体介绍，他们是通过整合现有房源和加快规划、建设新的人才公寓，以“只租不售”和为园区引进人才提供周转过渡住房为目标，进行运作和管理，积极吸引国内外各类人才到张江创业。据介绍，浦东政府先后通过购置房产、盘活存量房、开发建设、联合建设和政府补贴企业开发等方式为人才找住房，目前累计投入使用的人才公寓面积已达到２４．３万平方米。

据陶伟昌介绍，目前在经营的人才公寓之中，科技公寓属于专门规划建造，而创新港公寓和紫薇公寓是改建而成，汤臣豪园二期公寓和唐镇、北蔡、三林地区的部分中低价房属于政府回购。据悉，这几处人才公寓均已在２００７年前投入使用。

据了解，张江目前另规划新建３处配套公寓，可在２００８年到２０１０年陆续投入使用，其中既有针对个别产业园的配套公寓房，也有覆盖面可达整个园区的综合性人才公寓，建筑面积共计３０．９万平方米。

根据年均１．２万人的增速，预计到“十一五”末，在张江地区的从业人员将达１３万人，其中，单身创业者及其他需就近居住的按２．６万人计算，需人才公寓５２万平方米。但根据计划，到２０１０年，人才公寓的建筑面积仅只有３０．９万平方米，也就是说，未来还有约２０万平方米的人才公寓需要开发。

人才公寓投资回报或可观

由于人才公寓在近几年才发展起来，不少人质疑这一模式的投资回报。实际上，人才公寓的投资回报从上述创业公寓的市场情况便可窥见一斑。光是政府补贴企业开发这一项，就给予企业相当的优势，加上每年数以万计的需求增量，人才公寓的投资实际上相当可观。

张江集电港人才公寓今年６月份即将竣工，张江高科（６００８９５）则拿下了集电港三期——北块项目。张江高科在去年１１月３０日召开的２００７年第三次临时股东大会中就提到，该公司预期人才公寓项目——集电港三期北块项目建成后的内部收益率高达９．０３％。

张江高科股东大会资料显示，集电港三期——北块项目位于张江集成电路产业区Ａ区５－４地块，东邻盛夏路，南至５－６地块，西面为４５米宽生态河道吕家浜，北抵金秋路。项目由１０幢１１－２５层人才公寓住宅，部分商业裙房，１组１层商业用房及其它附属配套设施组成，建成后对外出租。项目总投资为７．１６亿元。

资料显示，项目占地面积约４５?熏３０７平方米，总建筑面积约１０９?熏２０９平方米，地上建筑面积９０?熏６０９平方米，地下建筑面积为１８?熏６００平方米，容积率２．０。由张江高科旗下上海张江集成电路产业区开发有限公司负责开发。项目拟于今年３月开工，预计２０１０年６月竣工。

记者以建筑面积１１万平方米，平均租金１．５元／平方米／天粗略计算（考虑商铺租金），年租金收入约６０００万元，年租金回报约８．４％。而张江高科在其股东大会上给出该项目的内部收益率为９．０３％，投资回收期为１３．９年（包含３年建设期）。这一数据高出目前租金所能提供的回报。

记者手记

租赁产业化模板已形成

对于如何解决“夹心层”的住房保障问题，任志强认为，租赁性住房的批量提供，是解决问题的一种途径。他建议，建立相对稳定的租赁性住房就必须由国家提供租赁性的土地，以降低首次建设与投入的资本。这和本报在去年８月份发表的“降价不是神话”系列报道中，其中一期有关批量市场化租赁的观点不谋而合。

本报在去年８月２４日发表的《让有钱的不买房才能降价》一文中提到，“政府应大力鼓励开发商针对性做中高档全装修出租型楼盘，并以低租金吸引原本考虑购房的外来富裕人口转购为租。”

张江对于人才公寓的管理是相当严格的，除了对租客的管理，还包括对大业主的管理。张江区域人才公寓租赁管理暂行办法第九条规定，“园区内已建、在建、已规划的人才公寓，必须按照规划和审批用途使用。整体项目转让，必须经功能区域审核，报新区政府批准，并不得改变人才租赁公寓的用途。”可以看出，张江已在探索过程中逐渐将当地的市场化租赁逐渐完善和成熟。张江人才公寓的大规模推行，虽然目的不在于降价，却已足够印证“政府补贴开发商大规模推行市场化租赁”观点的可行性。