4月30日，记者见到位于北京市昌平区天通苑区域的某商业广场内人流涌动。事实上，这处项目所在的用地，在此前的规划中，被要求建设20万平方米的购物中心和约10万平方米的商务公寓。但建设者发现，随着区域内住宅产品集中放量，商业配套渐显缺乏，该商务公寓项目的原定规划显然已不合时宜。要确保回收资本，就必须变更土地使用性质，调整业态规划。

微妙博弈

然而，调整并非说起来这么简单。据上述项目的开发商透露：三年前通过招拍挂的形式拿下的地块已经几易方案，“主动要求改变规划，包括调整项目的容积率”，为了更改原批准的土地使用条件，与政府有关部门的沟通更不下百次。

尽管上述负责人对该幅地块调整的过程讳莫如深，但知情人士向本报记者表示，按着此前的规划，项目容积率很高，适宜做类似写字楼产品，“瘦高条的建筑型态，无法充分实现项目价值。”在上述企业对天通苑区域详细调研后，决定调整规划，形成商业综合体。

在业内人士看来，城市规划的意识先行，难免在后期实操中出现企业与政府部门的微妙博弈。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌则尖锐地指出，此前北京“摊大饼”的发展模式，必然导致过分强调居住分区而忽视整体功能，“正是因为规划可能落后，在城市化布局中还有许多的空间需要开发商填补。”

然而，远不如上述开发单位幸运，此前本报曾报道九江丽景湾花园因为政府前后规划不一致而陷入长期停工状态，至今问题悬而未决。上海、杭州、青岛等城市均有过因为规划变更，地面建筑物被强制拆除的先例。

动态规划纠偏

在住房和城乡建设部政策研究中心城乡规划建设处处长翟宝辉看来，开发商按照政府的规划要求进行建设不可否认。但在城市发展当中，不能回避决策部门的规划失误。“规划应该是个动态的过程。这个动态的特性允许当出现错误的时候纠偏。”他说。

而记者了解到，除了开发企业的自发行为，决策部门亦逐渐重视动态规划的“纠偏”过程。翟宝辉透露，住房和城乡建设部启动的城乡规划督察员试点工作，已经进一步扩大覆盖范围，陆续向国务院审批城市总体规划的所有省会城市派出城乡规划督察员。

城市建设中，政府部门能与开发企业充分对接，并逐渐在规划修正方面达成共识，及时补救的做法被清华大学CREO首席专家朱凌波称为补课模式。他指出，建立动态规划机制，尊重市场才是最终解决城市化困境的出路。