日益过剩的出租房终将拖垮房市
几年后，大城市的炒房者将发现：数十万套出租房过剩，租不出去，而且一年比一年更加过剩，租价一路走低，房价也一步一步被拉低到价值轴心的下方去了。何以见得？
1. 超低的房租投资回报，是出租房已经严重过剩的铁证
目前，房租涨不动是明摆着的事实。在二线的H市买房花120万/ 70年 = 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。中介费和其他费用平均每年0.3万。租金3万 - 1.7 - 0.5 - 0.3 = 一套90平米新房一年的“租金实际收益”0.5万元。125万房资 × 银行五年期利息率0.0587 = 一年利息有7.6万。0.5 / 7.6 = 15分之1。说明投资回报低得“别人我不告诉他。”
总房价125万元 / 每年租金3万元 = 房价租金比为42，即42年回本，即市盈率42。2008年7月，沪深股市不少绩优股的市盈率在20倍以下，足见房市风险之大。房价再涨一倍就是84年回本。怎么可能！
投资回报为何会超低？当然是出租房严重过剩造成的。谁不知闲置房很多？超低的房租投资回报，是出租房已经严重过剩的铁证。拒不承认，只能耽误自己。
2. 出租房日益过剩，源于炒房者钱太多，心太贪，太盲目，囤积了过多的住房
炒房者为何一边以价格来“低头承认”出租房过剩，一边“大言不惭”地说房子供不应求？因为他们高估了刚需（包括“现住民的刚需”和“新增人口的刚需”）的购买力，只见刚需人多，不知刚需钱少。
炒房者的5套房子就象5张火车票，有4张是为了高价卖出以赢利，最终接手的是刚需。炒高到刚需买不起时，炒房者就将自己束之高阁，就要吃亏了。新房5年上涨80万，5年里刚需家工资有增加80万吗？有效的刚需已经很少了。
为何几年后开发商和炒房者的吃亏是必然的？因为他们钱太多、心太贪和太盲目，结果，刚需即使需要10倍的房子，也会先走一步，囤积10倍的房子。10条鱼时来了50个渔夫，100条鱼时也一定会来500个渔夫，结果都是供给过剩。
3.三年后，大城市房市将露出“住房过剩”的庐山真面目
二线的H市，“三年内将有的未入住房”23万套。其中：查知“目前挂牌待售房”3万套；查知三年内“将建商品房”12万套、“将建社会保障性住房”4万套；最近10年卖出新房26万套 * 15％ = “目前闲置房”和“目前待租房”4万套。
总人口1000万，睡在室外的小于1000人，说明99.99％的人住在房子里，说明“目前的已入住房”就足够现有的人（包括现住民的刚需）居住了。“目前的已入住房”以外，还有“三年内将有的未入住房”23万套。实际上是“为新增人口的刚需和租用提前盖房”23万套。
因为经济不景气，因为企业在闹“倒闭潮”和“民工荒”，估计三年里租房人口只净增24万人 / 6人 = 新增人口需要租房4万套。新增人口的刚需买房2万套。
“为新增人口的刚需和租用提前盖房”23万套 - 三年里新增人口租房买房6万套 = 多准备了17万套，即“三年后过剩的住房”17万套。
为了计算能顺利进行，本文假设现住民只在“已入住房”里交易，新人口只在“未入住房”里交易。这为从“总量把握”上去理解房市的供求状况提供了走得通的思路。
4. 三年后，大城市将有数以十万计的投资投机房苦于无人接手
300万人租房 / 6人 = “目前已出租房”50万套。按前几年自住购房数推算，三年里现住民的刚需购房10万套，新增人口的刚需购房2万套。
“三年内将有的未入住房”23万套 + “目前已出租房”50万 = “三年内可售待售房”73万套 – 三年里现住民的刚需和新增人口的刚需购买12万套 = “三年后积压的可售待售房”61万套。这些投资投机房将苦于无人接手。18路军都来盖房，产能已经过剩，H市几年不新建也没关系。
自己动手进行粗略的计算，可以把问题简单化，可以提前知道市场供求状况恶化的趋势。误差大不要紧，只要思路正确，结论就是基本正确的，无非时间延长一些而已。
5.三年后，大城市的出租房大量过剩，租价开始走低
H市有“目前已出租房”50万套 + “目前闲置房”和“目前待租房”4万套 + “三年里新增廉租房”3万套 = “三年后可出租房总数”57万套。
“目前已出租房”50万套 – 三年里现住民的刚需由租转买搬出10万套 + 三年里新增人口租房4万套 = “三年后已出租房”44万套。
“三年后可出租房总数”57万套 – “三年后已出租房”44万套 = “三年后过剩出租房”13万套 / “三年后可出租房总数”57万套 = 三年后出租房过剩23％。
每一种被炒作过的产品都逃脱不了从“短缺炒高”走向“过剩价落”的宿命。住房过剩这个真相，到第三年就暴露了，租价开始走低。
6.六年后，大城市将有数以十万计的出租房闲置，租价一路走低
又一个三年。“三年后可出租房总数”57万套 + 新增廉租房”3万套 = “六年后可出租房总数”60万套
“三年后已出租房”44万套 – 现住民的刚需由租转买搬出10万套 + 新增人口需要租房4万套 = “六年后已出租房”38万套。
“六年后可出租房总数”60万套 –“六年后已出租房”38万套 = “六年后过剩出租房”22万套 / “六年后可出租房总数”60万套 = 六年后出租房过剩37％。大量过剩，真相大白，形成共识，租价一路走低。
7.25年后，许多“80后”的子辈有7套房，大城市闲置的出租房随处可见
“80后”的子辈有7套房，孙辈有15套房，远期看更加过剩不值钱。
张80后买新房后结婚，加上双方父母共3对夫妻有3套房，养着1个2006年出生的男孩叫张小强。李80后买新房后结婚，加上双方父母共3对夫妻有3套房，养着1个2008年出生的女孩叫李小红。
25年后，张小强和李小红买新房后结婚，加上双方父母3对夫妻有7套房，养着1个女孩叫张妞妞。又过25年，孙女妞妞买新房后结为夫妻，3对夫妻15套房。
房租一时低不要紧，真正可怕的是未来不断下降的趋势。随着“拥有私房率”的逐年提高，出租房的过剩一年比一年更严重。三年后过剩23％，六年后过剩37％……25年后过剩70％。
8. 20年后，只有较新的住房才租得出去，老房子无租金可收
看吧，1988年盖的已老态龙钟，只有低收入者才来租用。20年后新建的房子是智能化、新材料、新外形，新格局，新装修。20年以后，你的房子电梯经常坏，电话老是断线，下水管道漏得像井喷，物业公司也气走了。老房子越住越不方便，越住越没面子。20年龄的老房子相形见绌，就象奔腾2电脑过时了。
现在房子紧俏，是宝贝，老房子也能租出去。20年后，出租房大量过剩，有一大半闲置，只有较新的住房才租得出去。20年龄的老房子是“老太太”，靠一边凉快去吧。
120万的房子 / 70年 = 每年折旧1.7万。5万元的装修、家具、家电 / 10年 = 每年折旧0.5万。闲置时每年亏损2.2万元，10年亏损22万元。
9.出租房日益过剩，一路走低的租价终将房价拉低到价值轴心下方
物稀为贵，物滥则贱。出租房的过剩一年比一年严重，租金当然一年比一年低了。房价也就一步一步地被拉低了。当房子失去了使用价值，失去了投资价值，失去了收藏价值，失去了投机价值，失去了炒地价值，失去了拆迁价值，它只是一堆钢筋水泥，还能值几个铜板？价值规律说明：价格以价值为轴心，围绕价值上下波动。那时只能在价值轴心下方了。房子成了便宜的消费品。
当你要把这些“烫手的山芋”甩出手的时候，有没有人接手都成了问题。因为新电视很便宜，有几人会去买二手的旧电视呢？因为一个想买二手房，却有几百套可供选择，轮得到你卖吗？到那时再后悔来得及吗？
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