7月9日上午，在焦点博客首期“房市辩论会”上，姜炜(姜炜博客,姜炜新闻,姜炜说吧)、胡景晖(胡景晖博客,胡景晖新闻,胡景晖说吧)、李小宁(李小宁博客,李小宁新闻,李小宁说吧)、高度决定视野（网名）四位焦点名博对于目前京城楼市现状和未来房价走势进行了深入讨论。尽管观点有分歧，但他们普遍认为，需求能否释放、政策及宏观经济形势是否变化是影响房价走势的最主要原因。一旦持币观望的人再次入场，成交量回升，房价仍会上涨；如果宏观经济运行出现问题，政策层面继续收紧，房市也将回调。

　　我爱我家副总经理胡景晖判断：“8月奥运会结束以后，到十一这段时间，房地产走势会影响整个今年或者未来两三年的市场变化。”

　　姜炜：09年观望期或结束

　　“目前北京市场的调整确实存在，还会持续一段时间，这时市场会基本保持一种稳定的状态……我认为09年整个市场不变的情况下，观望期会结束，真正持币观望的人会再次入场。” 北京远东新地置业有限公司总经理助理姜炜表示。

　　同时，他预计：“如果现在的市场成交量达到的去年的水平，甚至超过了去年的水平，那么房地产市场的价格绝对会开始快速上涨。”

　　从北京市房地产交易管理网的统计数据看，上半年北京住宅期房成交量同比萎缩，环比递增。前四月期房销售面积同比下降59.2%，5月商品住宅期房签约量环比上涨31%，6月北京期房销售环比增5成，但仍未达到去年同期水平。

　　决定市场是否回暖的一大因素仍是供求关系的影响。城市化进程、外来人口进京所带来的巨大需求量已经成为不可否认的事实，当然目前的现状是观望、需求被抑制。在供给方面，姜炜分析：“北京市场一直处于供不应求的状态，看统计数据，空置房、可售商品房的数量，前两年一直是持续下降。当市场存量越来越少的时候，价格本身就有上涨的动力。去年开工、竣工面积在快速下降，今年我们看到的是开工面积在上升，供应量上升已经给价格造成一定的压力了。”

　　“今年上半年土地成交量减少，这会反映到2010年商品房的供应量，从而影响房价。”

　　胡景晖：二手房未现抛售 未来价稳

　　二手房存量房的活跃程度往往关系到新房的成交量，现在北京存量房市场情况如何呢？

　　我爱我家副总经理胡景晖 告诉焦点网：“上半年来看，二手房成交套数是36000套，同比下降了7.7%。”

　　“目前并没有明显的杀价出局的局面。一手房和二手房不同，一手房有回流资金的压力，二手房是没有的。因为北京的一半存量房是原来单位分的公房，这些房根本没有贷款，要想这些人杀价出局没有太多的动力。投资客方面，我看最多的只抛售了6套。”

　　胡景晖分析，去年11月份到今年10月份，有很多人已经拿着钱等了一年了，从8月下旬到10月初这段时间的房价会决定这些人的心态，出手还是不出手在今年的第四季度，所以这个时间点非常关键。

　　他判断：“城区内的二手房价格会趋于稳定。而资金链紧张的中小开发商开发的、交通出行条件不是特好，没有轨道交通作为依赖方式，前期定价过高跟风涨价的楼房会面临调整。”

　　李小宁：市场整体微调 局部大跌

　　与胡景晖区别看待市场的观点类似，豪尔斯房地产咨询服务有限公司总经理李小宁 认为未来京城各区域房价走势将出现分化。核心地段的房价会得到支撑，小幅上涨或者微调，而某些硬件设施不具备，跟风追涨或者透支奥运概念的板块，很可能就出现大幅度下滑的趋势。“平均起来北京房价是下调的态势”。

　　李小宁认为，目前出租回报率较低，而且租金的增长速度远低于房价的涨幅。“在这种低租金下，相当一部分人原来持币观望的可能会投入租赁市场，这就是现阶段房租上涨的一个原因，但仍没有房价上涨的快。”

　　同时他认为奥运会的概念对购房人产生一种心理的预期，在过去几年支撑房价上涨，包括燕郊，南郊等实际上与奥运没有太大关系的区域的价格上涨。“奥运会以后一两个月是敏感期，如果秋季房子还没有什么起色，到冬季一定会下跌。”

　　高度决定视野：北京地产价值被严重低估

　　投资客“高度决定视野”（网名）显然不认同李小宁对奥运后房价的预期。

　　他举例：“到亚洲两个城市也办过奥运会，一个65年的东京，一个是89年的首尔，这两个地区的房价走势和发达国家房价走势是相反的。因为发达国家城市发展均衡，而发展中国家的经济、文化都是高度集中在一些发达城市。这两个城市在举办完奥运会后15年之内基本上GDP翻了四番，但是房价涨了十倍。实际上与奥运会并不绝对相关，而是从一个发展中国家进入工业化的时期，是一个经济高速成长的时期，社会财富急剧增加。”

　　“北京奥运会的举办是扩大中国影响力，通过影响力提高以后能获得大量的海外投资，能够促进加速中国从发展中国家进入工业化国家的进程，这种进程是不可逆转的。”因而，北京房产价值实际被低估，比如学院路区域、CBD区域。

　　共识：宏观经济和政策具有不确定性

　　四位焦点名博各抒己见，但在总结阶段都认为，宏观经济和政策的不确定性将直接影响房地产市场。

　　胡景晖预计，在2008年到2009年期间最可能导致房价下跌的因素正是“宏观经济紧缩的政策一直持续下去”。

　　李小宁看法相似，“如果在现有政策下不产生变化，房价肯定要分化。如果政策再进行调整，可能市场会变化。当市场走向不好的时候，可能政策激活一下；当市场走的有点冒的情况下，可能政策就打压一下。”

　　姜玮认为：“决定涨跟跌最根本的原因就是中国宏观经济走势，它决定了对于房地产市场的金融、税负政策。这种政策会最直接的作用在这个市场上面，包括如果银根被放松了，肯定观望的需求会继续被激发出来。至于说跌，一定是宏观经济出现了大问题，GDP变成了0，失业人口在快速上升，大量的企业在倒闭，那时候谈房地产市场就没有意义。”