地铁10号线地铁10号线全长57公里， 共设45座地下站（其中换乘站24座），与17条轨道交通线相连。10号线分为两期建设。一期（含奥运支线）起点为万柳站，终点为劲松站，线路长24.65公里，设车站25座，其中换乘站12座，计划2008年6月建成通车。二期工程从劲松站出发，经过南三环分钟寺桥后，沿龙爪树路向南，终点为万柳西折返线，全长32.46公里，设车站23座，其中换乘站12座，工程已与12月9日开工。作为北京第二条环线地铁，10号线2010年全线贯通后将极大减轻三环路的交通压力。 

　　地铁10号线一期（含奥运支线）25个车站分别是：万柳站、苏州街站、黄庄站、科南路站、知春路站、学院路站、花园东路站、八达岭高速站、熊猫环岛站、安定路站、北土城东路站、芍药居 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)站、太阳宫站、麦子店西路站、亮马河站、农展馆站、工体北路站、呼家楼站、光华路站、国贸站、双井站、劲松站。奥运支线由熊猫环岛站向北，经北四环路，至终点奥运森林公园南门。 


　　本期区域报告，将着力考察10号线一期沿线的置业热点。 


　　2008年6月，备受瞩目的北京地铁10号线一期即将建成通车。一期工程布局北三环、北四环和东三环沿线，连通中关村、亚奥、燕莎、CBD、劲松几大热点区域。地铁10号线一方面贯穿了京城最优越的地理位置；另一方面，恰好连接了京城知识、科技实力最雄厚的中关村区域和商业、金融最发达的燕莎、CBD 区域，是一条串联知识和财富的黄金线，集学区房产、奥运房产、涉外房产等于一体。而这条财富线也将在缓解区域交通压力的同时，缓解置业压力，提升房产价值。 


　　缓解交通压力 


　　作为北京第二条环线地铁，地铁10号线开通之后将有效缓解三环路、地铁2号线的交通压力。以往选择三环路和地铁2号线出行的市民，今后又多了10号线的选择，交通更加便利。尤其是中关村和CBD区域的交通压力将得到大大缓解，支持了两大区域的扩大和发展。 


　　同时，地铁10号线全线在规划线网中与地铁4、16、8、5、15、14、3、6、1、7、12、9号线以及轻轨1、2、3号线等17条轨道交通线路衔接，共形成24个换乘点，具有连接中心城西北、东南方向的对角线功能，是线网中的骨架线路。将辐射周边区域、远郊区域的市民出行受益 ，其枢纽作用尤为重要。 


　　另外，奥运支线的同步建设，加上与原有的1号线、5号线和13号线都有换乘点，与机场线相配合，将为北京奥运会架起一条畅通的交通网线，提升亚奥板块的交通优势。 


　　房产价值提升 


　　地铁线向来就是带动周边商业繁荣、物业增值的黄金线。参考城铁13号线，地铁五号线大大提升附近地域房产价值的地铁效应影响，地铁10号线一期建成将进一步繁荣所在的北三环和北四环之间区域及东三环附近区域，二期工程更将极大的提升南三环和南四环之间区域及西三环和西四环之间区域。 


　　北三环和北四环之间区域及东三环附近区域，大多已经发展成熟集聚很多商业中心，医疗、教育等各方面设施非常完备，不论从商业圈还是地段来说，这些区域都有明显的板块稀缺性。伴随着地铁10号线建成，交通的改善，对其已经成熟的经济圈、住宅圈将起到锦上 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)添花的作用，投资价值凸现。但另一方面，这些区域房价偏高，多数项目均价已经突破2万元，购房人需要考量自己的经济实力。 


　　而南三环和南四环之间区域及西三环和西四环之间区域，相对北三环和北四环之间区域及东三环附近区域来说，没有那么热闹繁华。但这一区域从地理位置来说同样临近城市的中心，交通非常便利，但价格却不及东、北区域。因而随着城市的扩张和经济的发展，特别是地铁10号线二期建成后，其居住价值也随之提升。比如丰台区赵公口区域，马家堡区域，六里桥区域和万丰路附近区域，升值潜力会日益显现出来。 



中关村


　　中关村区域 


　　地铁10号线西北路段经过知春路和学院路，两个区域位于北京高校圈内，教育资源丰富。像北大、清华、北航等高校，中关村第一小学、第二小学、第三小学、万泉小学等都处于该区域，教育氛围浓厚。此外，还有中科院的十个研究所以及中关村海关等科研单位都更大的提升了该地区的投资价值，学区周边房产投资特性明显。 


　　区域内生活配套齐全，商场超市银行一应俱全，随着世纪金源MALL、新中关 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)的建成，为这一区域商圈带来新的活力，京城西部地区的商业氛围就此形成。同时，作为全国最大的电子产品集散地，中关村商圈涵盖了著名的海龙、鼎好、太平洋等大厦，从而形成IT产品的销售聚集地。医院方面有人民医院、海淀医院、中关村医院、北医三院等。 


　　由于地处京城西北角三四环之间，由于这一区域的人口密度较大，经常出现交通拥挤的状况，并成为制约其价值提升的一个瓶颈。地铁10号线的开通，将有效缓解该地区的地面交通堵塞问题，进一步提升区域的宜居指数，提升区域价值。 


　　中关村区域因其独一无二的地理位置，稀缺的教育科技资源，人文自然环境的配合并且齐全的配套设施，维系着房产价值的持续提升。因而，这一区域的房产既是长线投资类消费者的明智之选，也是考虑子女教育的一类自住群体最佳的选择。 


　　目前中关村区域极少新建商品房，新房如大通·成府公馆，其2号楼预计08年3月推出，为6层板楼精装修，开盘价格预计22000-23000元/平方米左右，08年7月入住。 1号楼5、6单元目前售少量93至106平方米两居，均价22000元/平方米，精装修，2008年7月入住。物业费不超过3元/平方米·月，容积率2.52，一梯二户。 


　　该区域主要以二手公房和次新房为主。据“链家地产”统计资料显示，目前学院路、知春路周边建筑面积在80平方米的两居室报价约在16500元/平方米。典型的小户型小区有双榆树小区、罗庄小区、青云北区、塔院小区、牡丹园小区 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)。其中位置偏东北的学院路房产较知春路低约500元/平方米。 


　　北京中原三级市场部研究中心提供的数据显示，二手公寓均价在2万元/平米以上，具体如下： 


　　碧水云天 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目目前售价在24000-25000元/平米之间，一居60平，租价在4500元/月左右；二居100平米，租价在6500-7000元/月；三居140平，租价在9000元/月左右。 


　　阳春光华项目目前板楼售价在23000-24000元/平米之间，塔楼售价在20000元/平米左右。项目无一居，二居90平米，租价在4600-4700元/月之间，三居127平米，租价在6500元/月左右。 


　　万泉新新家园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)目前售价在27000-28000元/平米，一居55平米，租价在4000元/月左右，二居很少，三居租价在9000-10000元/平米之间。 


　　蜂鸟家园目前售价在20000-21000元/平米之间，一居40平，租价在3300-3500元/月，二居非常少，租赁房源不多。 


　　太阳园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)项目目前售价在20000元/平米左右，太月园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目售价在17000元/平米左右，西格玛公寓项目售价在14000-15000元/平米左右。区域内二手商品房租价，一居室租价在3000元/月左右，二居室租价在4000元/月左右，三居室租价在5000-6000元/月之间。 



鸟巢和水立方


　　亚奥区域 


　　随着奥运的临近，近几年亚奥板块发展迅速，该区域配套成熟。大型购物场所、餐饮、娱乐休闲场所一应俱全，有第五大道、北辰购物中心、阳光广场等，亦集中了有“美食 长城”之美誉的亚奥美食圈。而银行、医院及健身场所也遍布其周，如北京朝阳区惠新医院、北京红十字新华医院等、北京朝阳区惠忠医院等。体育场馆集中，如奥体中心体育场、英东游泳馆、奥体中心体育馆、国家体育馆、国家体育场、国家游泳中心、国家会议中心击剑馆、奥林匹克曲棍球场、奥林匹克射剑场、奥林匹克网球场等。公交线路众多，地铁5号线也经过该区域。预计今后数年，该区域都受到强大的体育经济支撑。 


　　目前，区域内在售商品房项目较多，价格也在12000元/平方米到5万元/平方米不等。例如世奥国际中心 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，位于朝阳区北四环东路惠新东桥向东200米，均价18600元/㎡；奥东18 (论坛 像册 户型 样板间 新闻) ，位于朝阳区安苑东路18号（奥体东门东300米） ，均价23000元/㎡；远洋·万和城，位于朝阳区北四环东路73号地，望和桥西北角，预计均价25000-30000元/㎡；欧陆经典 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)·凯旋城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，位于朝阳区北苑路166号（亚运村北辰购物中心往东500米），均价 17000元/㎡；大通·成府公馆，位于海淀区清华园三才堂42号甲，均价22000元/㎡；尚奥库帕 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，位于朝阳区高原街4号，均价15000元/㎡；金澳国际 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)，位于海淀区北三环马甸桥西北角，价格未定；保利·香槟花园，位于朝阳区小营路东侧，阳明国际公寓北，均价19500元/㎡；媒体村公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，位于朝阳区安外亚北3.5公里北苑（北苑红军营南路），均价12000元/㎡；美伦堡 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，位于朝阳区科荟西路（国家森林公园以西），均价19000元/㎡；万达·大湖公馆 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，位于朝阳区奥运村（东侧距安立路1000米，南距北五环路1500米），均价22500元/㎡；盘古大观，位于朝阳区北四环中路27号，均价50000元/㎡；保利金泉广场 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)，位于朝阳区亚运村大屯路，均价15500元/㎡；国奥村 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（奥运村公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)），位于朝阳区北辰西路西侧，林翠路东侧，科荟路南侧，林翠南路北侧，均价26100元/㎡；荣尊堡国际俱乐部公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，位于朝阳区科荟路8号，均价28000元/㎡；紫玉山庄 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，位于朝阳区紫玉东路1号（亚运村正北1.5公里处），均价40000元/㎡；亚运新新家园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)，位于朝阳区辛店路1号，均价30000元/㎡；澳林春天 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)（闻涛苑 (论坛 像册 户型 样板间 新闻).澳林观邸 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)），位于朝阳区林萃西里 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)科荟路北侧（奥林匹克森林公园西侧），均价17800元/㎡。 


　　二手房价较新房价格略低，北京中原三级市场部研究中心提供的数据显示：2月份周边的二手房成交价格为14500至16500元/平方米，两居室的租金为2400至2800元/月，以普通民宅为主。例如风格派 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)为酒店式公寓，面积在40-60平米，售价在16000元/平米左右；阳光新干线 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目目前均价17000元/平米左右；欧陆经典项目目前均价13000元/平米左右；风林绿洲 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目板楼均价20000元/平方米，塔楼均价16000元/平米左右；天和人家 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目目前均价15000 元/平米左右；中和家园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目目前均价12000-13000元/平米左右。 


　　燕莎、三元桥区域 


　　东北三环区域是北京市外国人较为聚集的地方，其临近第三使馆区，区域内国际化氛围较浓。而且区域内商业气氛浓郁，国展、燕莎都是东北区域知名的成熟商圈，各种商业配套齐备。随着地铁10号线的开通，相信该区域的市场价值还会有很大的提升空间。 


　　区域内项目多为高端住宅，例如远洋公馆 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)由2栋塔板组成，预计2008年3月开盘销售，户型面积190-210平方米二居，210-390平方米三居，一梯一户，均价预计32000元/平方米左右，精装修，预计2009年入住。 


　　华远裘马都 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)位于三元桥东京顺路旁，目前精装修大户型准现房销售，在售楼座为4-7号楼，户型面积300平方米左右四居，均价35000元/平方米，精装修，07年10月入住。另外有少量75至10平方米公寓，08年7月入住。 


　　波菲特行政公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)2007年5月正式开盘，13层板塔结合，每层29户六部电梯（两部客梯、两部货梯、两部消防梯）。地上建筑面积26792平米，地下建筑面积6954平米，建筑高度49.5米。地上1-2层为大堂及服务式商业配套，3-12层为公寓，公寓共300套左右，户型面积为61-151一居至两居，其中主力户型为99.09平米左右两居，价格24000-27000元/平方米，精装修，2008年5月31日之前入住。 


　　北京公馆 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)由180套豪宅组成，07年12月15日开盘销售，主力户型面积150平方米至300平方米之间，均价42000元/平方米，精装修配全套家电，08年11月入住。 


　　置地公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)H座2006年12月23日正式开盘，户型为80平方米一居、100平方米二居、190平方米三居，价格30000元/平方米，精装修，2007年6月入住. 


　　其次，区域内二手次新房相对南部的团结湖、北部的芍药居分布多，典型的小区如国际村、太阳城、波菲特公寓、远洋新干线 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)等小区，建筑年代在2000年以后，是区域内较为稀缺的“次新房”小区，因此，“链家地产”市场研发中心认为，对于在国贸、三元桥上班的国外人士，单身人士可以选择远洋新干线、国际村等小户型房产，如60平方米左右的一居室，三口之家可以选择太阳城、国际村90-120平方米的两居室。二手房市场均价为18000元/平方米。此外，区域内还有一定数量的公房小区，总价相对较低，约在14000元/平方米。 


　　CBD区域 


　　地铁10号现在该区域覆盖了北京商务氛围最浓的国贸商圈。由于地处CBD核心地段，聚集了北京市70%以上的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所，是北京市最能体现入驻公司良好形象的甲级写字楼聚集地。目前进驻北京的世界500强企业共有156家，其中有92家落户于CBD及其周边区域。 


　　区域配套设施齐备。医疗机构如维世达诊所、瑞尔齿科等涉外医疗机构，协和医院、同仁医院、朝阳中医院和北京国际医疗中心；学校有日坛中学、芳草地小学、光华幼儿园等13家教育机构；商业场所有新光天地、贵友商场、国贸商城、秀水街服装市场、赛特商场、燕莎商城和太平洋百货等。 


　　此外，区域内有地铁1号线和多条公交线路。地铁10号线的开通，在提升区域交通便利的同时，有利于吸引更多优质企业和高层商务人士入驻和求职于此。 


　　区域内新房售价高，例如珠江帝景 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)，位于朝阳区西大望路甲23号，均价23，000元/㎡；PeKing House首府（新天嘉园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)），位于朝阳区西大望路甲20号院，现代城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)南1200米，售价900万元/套起；世界城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，位于朝阳区东大桥路10号，均价37，000元/㎡；合生国际花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，位于朝阳区广渠门外大街31号（国贸桥南600米，东三环西侧），均价30，000元/㎡；和乔丽致 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)，位于朝阳区光华路甲8号，均价31，000元/㎡；新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)国际，位于朝阳区朝外大街6号，均价35，000元/㎡等。 


　　区域内二手房售价较高。例如金地国际花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目目前售价在25000-30000元/平米之间，项目无一居室，二居112平米，租价在10000元/月，三居168平，租价在13000元/月；蓝堡 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)国际公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目目前售价在23000-24000元/平米，一居60-80平米，租价在6000元/月左右，二居100-130平米，租价在9000元/月左右，三居租价在11000元/月左右；新城国际 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目售价在29000-31000元/平米，一居88平米，租价在9000-10000元/月，二居130-150平，租价13000元/月，三居190平米，租价在23000-25000元/月。 



三环上双井桥为交通枢纽，但人口密度加大后交通很拥堵


　　双井、劲松区域 


　　双井、劲松区域近年来受到CBD商圈的辐射，发展迅速。这一区域配套成熟。学校方面有垂杨柳第一中学；商场超市有京客隆，家乐福、华堂商场；银行有中行，工行，建行；医院有垂杨柳医院、双井医院等；交通方面有23、35、348、715、801、802、300等多条公交线路。 


　　目前，在售新房有优品国际公寓 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)， 预计2008年4月开盘。本期共4栋楼，其中10、11、12号楼为24-25层塔楼，16号楼为塔板结合楼，户型面积80平方米左右一居，100平方米左右二居，130平方米左右三居，其中以三居为主，开盘均价预计18000元/平方米左右，09年入住。 


　　金泰·先锋五期预计08年4月开盘销售。 本次户型面积69平方米一居和90平方米两居，以南北通透两居为主，均价16000元/平方米，09年1月入住。 五期7号楼还剩下部分69平方米一居，均价15000元/平方米左右，09年1月入住。 


　　禧福汇国际社区 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)由7栋20层板和塔楼组成，2008年1月12日开盘销售，户型面积41平方米一居至160平方米三居，三居均价17000-17500元/平方米，两居均价19000-20000元/平方米，精装修，2009年8月入住。 


　　华瀚国际 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)由4栋21-25层板楼组成，07年11月18日开盘销售，首先推出D座，为21层板楼，1梯2户，户型面积96平方米左右两居、103平方米复式、153、162、164平方米三居、253、264平方米四居，均价20000元/平方米，精装修。 


　　区域内二手房分为两种，其中双井区域以广渠路沿线的“此新房”较为集中，例如九龙花园 (论坛 像册 户型 样板间 新闻 视频)项目成交价格在12000-13000元/平米，一居60平米，租价在3000元/月左右，二居租价在4000-4500元/月左右，三居租价在5000-8000元/月左右；乐成国际 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)目前成交价格为19000-20000元/平米，一居基本无租赁房源，二居租价在6000元/月左右，三居租价在8000元/月左右；苹果社区 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)目前成交价格为17000元/平米左右，一居3500元/月，二居4500元/月，三居5000元/月；富力城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目目前成交价格为19000-20000元/平米，一居80多平，租价4500元/月，二居5500-6000元/月，三居7000-8000元/月。 


　　另外，劲松区域80、90年代的二手公房较多，占到总房产的七成左右，一居室建筑面积在30-48平方米之间，两居室建筑面积在50-67平方米之间，三居室建筑面积在60-85平方米之间。这些房产总价较低，同时一般而言公房小区历史悠久，生活配套较为成熟，对于初次置业的消费者而言，符合其购买力不是很强的特点，同时又能兼顾到生活的便利性。据“链家地产”统计资料显示，目前劲松区域的松榆里、南新园、劲松小区二手房报价约为11900元/平方米。