日前，国家统计局哈尔滨调查队与哈市发改委经济研究所以随机访问和问卷调查的方式，联合开展市民购房需求、意向和购买力状况等房地产热点问题的调查。调查结果显示：市民能够按需购房，且购房时更加关注居住品质，物业、开发商信誉等软实力成为购房重要参考指标，市民购房呈现理性消费趋势。

理性消费之一：

根据实力，转变“贪大求新一步到位”购房观念

据曾经多年从事房地产调查的国家统计局哈尔滨调查队李洪文介绍，近两年来哈市市民不再盲目攀比，购置大户型、越层住宅，许多市民根据自身实力购房，“买新不买旧”、“一步到位”、“贪大求新”的购房观念已经向“先买旧后买新”、“先买小后买大”转变，理性成熟的购房消费观念正在形成。

在这次调查活动中共向市民发放调查问卷500份，回收率100%。调查显示，选择购买新房的占80.2％，选择购买二手房的占19.8％。首选新房是大多数购房者的愿望，但二手房以具有价格优势和成熟配套设施等特点，同样受到购房者青睐，形成二手房与新房都受关注的态势。

在购房面积情况调查中，选择购买60平方米以下住房的占53%，选择60－90平方米的占38.2％，两项合计为88.2%。中小户型房具有价格优势和较强实用性，同时自住和投资两相宜，因而成为购房者追捧对象。上述数据进一步证实市民的消费观念趋于理性。

记者在哈尔滨说房网中公布的“3月哈尔滨市六区（平房区、阿城区除外）在售住宅楼盘均价统计表”上看到，各区平均房价以道里区最贵，达到5530元/平米，较便宜的是松北区也达到3390元/平米。按照在这两个区购买一套40平米住房计算，至少需花费20万元-33万元，这对于许多外地来哈发展的大学生、打工族和单身族而言，也是一笔不小的费用。在资金有限的情况下，很多人不再打大房子的主意，转而根据自身实力，先选购二手房或小户型。在机关工作的李先生原在上游街居住，但单位没有条件解决住房。综合考虑后，将30多平米的房子卖掉，在顾乡的溪畔家园买了一套70多平米的住房。尽管远离了原来的市中心，有点失落，但现在李先生心态很平和。他告诉记者，现在小区四周陆续有新天地、海富、祥泰人家等楼盘开发起来，有15条公交线路通过小区，生活很便利，这里已经成了新的中心区。他说，如果有条件，将来可以考虑改善住房。据李先生介绍，在他们小区周边有许多像他这种情况的人。

记者在随后的采访中发现，一些已购房者对当初购买百平米以上的大房子感到后悔。去年高高兴兴搬进124平米三室两厅豪宅的杜女士最近却犯了难，去年，为了让孩子有个好的学习环境，夫妻俩狠狠心贷款买了一处大房子。今年，孩子被提前录取到大外读书。杜女士说，到时候，家中只剩下夫妻俩人。这么大的房子空着，该多冷清，每日清扫起来还费时费事。物业费、包烧费样样不少。居住在工程小区的刘女士，前年在孩子考上大学后，马上卖掉108平米的住房，在江北世纪花园买了一套70平米的住房，余下来的钱买了一辆车，她把自己的母亲接来同住，既享受江北新鲜空气，又偏得一现代交通工具，生活舒适而时尚。她说，房子小了并没有影响舒适度，反而感觉温馨团圆。

根据实力，转变“贪大求新一步到位”购房观念，正成为哈市市民的新选择。

理性消费之二：

重视品质，物业水平紧追价格成购房选要指标

近几年，随着小区物业纠纷的频频曝光，许多购房者在考虑房价等因素的同时，已经将物业、开发商信誉等软实力当作购房的重要指标。这反映出市民关注住房质量、追求居住品质，消费心理越来越成熟。

本次房地产调查显示：价格、质量、交通是影响购房的主要因素。在房价不断上涨情况下，能否购买经济实惠的住宅成为购房者最关心问题。在“购房时主要考虑因素”的多项选择中，价格成为影响购房最关键因素，选择比例达到80%。其他影响因素依次为：质量（53.8%）、交通（52.2%）、物业管理（40.4%）、开发商信誉（32.2%）等。表明房屋质量好坏和开发商信誉高低等也是购房者特别关注问题。

2005年度某调查公司曾对比了北京、上海等五大城市已购房者最不满意的因素，结果显示：物业管理成为五大城市购房者最不满意的因素之首。据李洪文介绍，去年的房地产调查中，影响市民购房的关键是价格、质量和地点，物业管理的影响占28%。今年的调查数据显示，关注物业管理的比例上升12个百分点，说明市民对物业的要求在不断提高。从事房地产市场研究的市发改委经济研究所的于占成说，市内各大媒体几乎天天都有曝光小区物业管理不规范的报道，这些也使购房者更加看中物业、开发商信誉等软实力。

基于对物业管理的认识，从事外贸工作的周先生告诉记者，他购房时在举棋不定时是物业因素起了决定性作用。去年“十一”期间，他在道里区、南岗区、道外区转了不下十个楼盘，最终在万达杰座、经纬360、荣耀上城三处楼盘犹豫不定。三个楼盘各有优势，经纬360靠近火车站，这对于经常出差的周先生而言有一定的诱惑，且该楼盘地处道里区繁华地段，距中央大街等商业街很近，购物便利；万达杰座的开发商以善于运作大型综合性社区著称，其配套的商服、酒店、影院、车位让人感觉颇有现代商业小区的便捷方便；荣耀上城地处道外区，价位相比而言没有优势，而且住宅已经销售完，只剩下公寓房。后到朋友处咨询，了解到该开发商的物业情况后，周先生选择了荣耀上城，花30万元买了一套34平米公寓。此后，周先生陆续收到荣耀上城的一连串物业服务：去年底，收到参加在香格里拉酒店举办迎新晚宴的精美请柬，据称，此晚宴每桌标准为2680元，且有歌舞演出；春节前收到两袋大米；收到价值150元宝宇丽都就餐券；收到万达影城电影票三张；收到为50岁以上业主提供免费体检服务的通知……周先生说，听朋友说宝宇地产的物业好，这回确实真实感受到了。

李洪文介绍，以往人们购房首选地段，其次是地段，第三还是地段。现在，随着城区规模扩大，新的区域中心陆续形成，人们的目光已经不再仅仅盯着原来中心城区的位置。同时，楼盘周边交通、空气、噪声等情况，是否有学校、医院、购物中心等配套设施，良好的物业、配套设施的完善，不仅会为购房者提供安全舒适的环境，还会使地产增值。

道里区某知名楼盘的一位销售经理告诉记者，现在，许多购房者在买房时都会了解楼盘的规划指标：绿化率、容积率、公摊面积、车位占有率及各种配套设施是否齐全，以及日后物业公司的情况。像物业由谁来管理，怎样收费等看似很细小的问题，购房者都不会放过。现在的市民越来越精明了，消费越来越理智了。

理性消费之三：

研究政策，捂住钱袋静子望楼市走势

受国家房地产市场宏观调控政策的影响，特别是从今年年初以来，哈尔滨房地产市场尚处于消化、适应各种宏观调控政策的过程之中。政策的变化、房价的走势直接影响购房者的选择。在面对房价走势不明朗的情况下，许多购房者更加理性，在研究政策之时，捂住钱袋子不急于出手。

在本次调查中，绝大多数购房者非常关注国家新出台的有关房地产调控政策，有84.4％的市民对“央行连续提高贷款利率政策对购房是否产生影响”这一问题，表现出极大的关注。其中，40.2％的市民因贷款利率提高，购房意愿下降；20.2%的被调查者因贷款利率提高，持币待购；13.2%的市民因此降低购房档次。

在对“您对未来房价的预期”的调查中，61.8%的市民预期房价平稳上涨，38.2%的市民预期房价下降。市民对房价走势的预期看涨多于看跌。

据市发改委经济研究所房地产中心调查统计，2008年3月份市区在售商品住宅销售均价约为4090元/㎡，比2月份上涨190元/㎡，环比上涨4.9％。涨价幅度高出国家发改委公布的全国35个大中城市3月上涨幅度4.4个百分点。商品住宅总销售套数为1608套，平均日销量为52套，日增加21套。涨幅较大的楼盘有道里区爱建滨江－涛园，在2007年12月该楼盘停盘时价格约为6000元/㎡，2008年4月开盘价格猛升为7500元/㎡，涨幅达到25％。其次为会展名城、恒祥凯悦每米涨1000元，涨幅在18％左右。松北区的世纪花园四期开盘价格为3500元/㎡，比三期每平米涨1000元，涨幅40％。3月份哈尔滨市商品住宅销量在逐步回升，价格小幅上涨。在采样的68个楼盘中，涨价的楼盘为23个，占33.8%，没有降价楼盘。

由于之前哈尔滨市房地产市场发展滞后于全国一线城市，国家宏观调控政策对市场价格影响不明显，加之土地价格、建筑材料及劳动力成本都在上升，房价有小幅上涨。如今，越来越多的市民在通过政府发布的各项数据、政策，进行分析比对，持币观望而不急于掏现金。一位抱着各种楼盘资料准备研究的消费者告诉记者，现在准确的楼市拐点还不好预测，出手购房为时尚早，就看谁更能沉得住气了。