省会银行争相创新房贷

　　继推出固定利率、随心还等房贷产品后，记者昨日从光大银行郑州分行获悉，该行房贷业务再度创新，推出“天天省”房贷新品。

　　去年多次加息，增加了房贷借款人的利息支出。很多借款人为了少付利息，一有闲钱就到银行办理提前还款，可是，一旦出现子女上学、出国旅游等突发资金需求，又面临资金紧张的局面。

　　光大银行郑州分行有关人士说，“天天省”房贷新品的推出，既能够减轻还款压力、节省利息，又可以满足突发支出的需求。

　　无独有偶。从2008年4月28日起，招商银行的房贷客户可以将部分房贷额度通过一卡通免息刷卡消费，或进行网上支付。此举不仅意味着招商银行的房贷客户从此拥有了一种全新的低成本日常消费支付途径。

　　招商银行郑州分行有关人士说，新、老房贷客户只要在其房贷额度中有未用满的多余额度，就可以申请开通房贷“消费易”，将未用满的额度变为免息透支消费额度，用于一卡通刷卡消费或网上支付。免息额度目前最高为5万元，免息期最长达50天。且透支款可以100%转化为消费贷款，不设最低还款额，贷款利率超低。

　　据介绍，招商银行此次首创的房贷“消费易”产品，是该行继推出“个人住房循环授信”、“随借随还”业务之后的又一种个贷创新产品。“消费易”的最大特点是它以一卡通为媒介，整合了房贷与个人消费支付，实现了从房贷到刷卡消费的跨越，强化了房贷的理财功能。

　　记者了解到，省会其他银行在房贷创新上也是动作不断。今年3月份，一种新的个人住房贷款还款方式——双周供还款法在建行河南省分行推出，该方式将住房贷款还款周期从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。在目前的贷款条件下平均可节省利息9%～20%左右。

　　与此同时，中信银行郑州分行推出了3种还款方式：单、双周供还款、递进还款和自动提前还款。中信银行郑州分行有关人士表示，这3种还款方式覆盖面广，客户在银行专业人士的指导下，通过对自己未来预期获得收入的判断，可以灵活地制订适合自己的还款计划。只为吸引和让利客户？

　　省会各银行缘何扎堆进行房贷创新呢？

　　“对我行来说，推出‘双周供’不仅丰富了我行房贷服务的手段，也满足了部分有提前还款意愿的客户的需求。”建行河南省分行有关人士说。

　　据介绍，2007年央行连续六次上调贷款息率，房贷客户的利息支出相应增加，为了帮助客户应对连续加息的压力，建行河南省分行将个人住房贷款原来的“月供”改为“双周供”，加快客户还款频率，让利于客户。

　　“去年，我行每月的提前还贷额在200万元左右，今年以来，每月的提前还贷额成倍增加，上个月我行的提前还贷额有1000多万元。”中信银行郑州分行人士说，春节后客户贷款执行新的利息，多次加息后利息已较高，加上资本市场回调、理财产品缩水，老百姓投资意愿下降，很多客户把资金用来还贷。而各银行进行房贷创新，无疑会降低贷款者的成本。

　　光大银行郑州分行有关人士举例说，假如张先生5月1日在该行申请办理“天天省”个人住房贷款30万元，并存入10万元活期存款。5月1日当天，张先生可以提前偿还2.75万元贷款本金，当日即节省5.98元贷款利息。5月10日，张先生又存入10万元存款，当日活期储蓄存款账户余额为20万元，张先生当日可提前偿还8.75万元贷款本金，当日即节省19.03元贷款利息。5月20日，张先生又存入11万元，当日活期储蓄存款账户余额为31万元，张先生当日可提前偿还14.75万元贷款本金，当日即节省32.08元贷款利息。如果到5月31日，张先生保持账户余额不变，则当月节省贷款利息为629.08元。

　　建行河南省分行有关人士则以首套个人住房贷款20万元，贷款期限20年为例说明，在当前利率水平下，采用下浮15%的优惠利率，用“双周供”法等额本息还款方式比传统月供法可节省利息支出23076元，节省比例14.22%，而且17年零3个月即可全部还清贷款本息。

　　“其实，各银行争相房贷创新并不仅仅是吸引和让利客户。”业内人士说，“个人消费贷款是风险最小的业务品种，一直都是银行竞争的焦点。”而在各家银行的个人消费贷款中，个人住房贷款的占比一直很高，达到80%～90%。在此背景下，各家银行对房贷业务都很重视，纷纷推出各种创新产品。

　　一位市场观察人士说，零售业务是银行今后的一个发展趋势，多数银行把零售业务作为重点，而个人消费则是零售业务中的“重中之重”。

　　面临房贷发展困局？

　　虽然省会有银行人士表示，房贷创新与当前宏观背景无直接关系，不过，在从紧的宏观调控下，银行房贷减缓已是不争的事实。深发展日前披露的2008年一季报显示，该行一季度银行零售贷款余额为650亿元，较年初仅增长2%。

　　央行上海总部数据显示，一季度上海中资商业银行人民币个人消费贷款同比少增14.3亿元。其中，个人住房贷款出现17个月来首次减少，同比多减12.1亿元。

　　来自人行郑州中心支行的统计数据显示，截至3月末，河南省金融机构个人住房贷款余额为477.4亿元，较上月增加7.4亿元，同比少增1.4亿元。从增速上看，住房贷款一季度呈现高位逐月回落的态势，3月末，住房贷款增长41%，较1月份、2月份分别回落3.7和1.4个百分点。

　　“一季度房贷确实出现了增长放缓的情况。”银行人士认为，个人消费贷款增长快主要依靠房贷支撑，只要宏观调控从紧，新增量就会迅速缩水，再加上房贷规模很大会面对巨量还款，两者叠加导致房贷规模迅速缩水。

　　房贷下滑是银行面临的共同难题。加上监管层要求严格执行二套房政策，转加按等抢夺客户的手段亦被监管层限制。

　　在信贷紧缩政策和房贷回落的双重压力下，商业银行已经无法固守以房贷拉动零售业务增长的模式。不少商业银行试图以产品创新来突围信贷紧缩的困境。

　　业内人士指出，招商银行“消费易”其实是将对公业务中的循环授信应用于对私业务，在今年宏观调控的背景下，“消费易”产品的推出，一方面可以促进客户更多地使用授信额度，将房贷的多余额度转化为消费贷款，更重要的是客户使用额度刷卡消费，可以增加银行的中间业务收入，有利于增强银行个人贷款的盈利能力。

　　适合自己的才是最好的

　　“各银行明争暗斗，对于购房人来说却是捡了实惠。”省会银行界人士分析说，无论哪家银行，其房贷创新都是为了能给客户省钱或带来方便。

　　不过，面对如此热闹的房贷市场，居民究竟选择哪种房贷方式最合算呢？

　　有省会银行理财人士表示，银行推广房贷新品种时难免夸大其长处，其实，各种房贷还款方式所产生的利息支出，都是按照客户占用银行资金的时间计算，因此，还款方式的不同，并不会使银行“吃亏”，很难说哪种房贷品种最节省。要选择一款“最适合”自己收入能力和特点的房贷品种。

　　比如，光大银行推出的“天天省”房贷新产品，其目标客户群是那些手中有部分闲钱或资金周转频繁的客户，这些闲钱将来还有用途，诸如子女上学、出国旅游、做生意周转等。

　　招商银行的房贷“消费易”，主要为了满足客户的消费，同等条件下，选择“消费易”对客户而言更划算。但是，如果客户只是想提前还款，不想贷款消费，“消费易”则没有多大吸引力了。

　　理财人士表示，每种房贷产品都会适合一定的客户群，如果客户预期今后还有加息空间，则可选择固定利率房贷来规避风险。公务员、教师等收入比较稳定的群体，适合采用等额本息还款的方式，还款期内每月偿还同等数额的贷款，包括本金和利息，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。如当前收入较高、日后收入可能减少的人群，则可选择等额本金还款方式，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减并结清。

　　中青年白领购房阶层收入较为稳定和丰裕，有提前还款能力，又重视理财投资收益，可考虑“个人循环综合授信”，客户只要以名下的自有住房作最高额抵押，向银行申请一个循环授信额度，在不超过授信期限和可用额度范围内，借款人可多次申请贷款，循环使用，便于根据市场情况灵活调度资金。

　　“不管银行如何创新，只有适合自己的产品才是最好的。”该理财人士说。