龙永图

中国的别墅区是失败的，浪费了太多的资源，销售价格又特别高，相当一部分人买不起，仅仅给少数人带来好处。

王志纲

中国的房地产业还存在很多问题，比如规划设计、建筑质量、生态营造等问题，但最根本的是文化问题。

“在城乡结合处建别墅，耗费了大量的土地资源，仅仅满足了少数人的居住需求，造成了资源浪费。从中国的基本国情及经济发展阶段来看，应走具有中国传统文化及地方特色的‘小城镇’化建设之路。”5月23日，在方圆集团主办的“论道——全球化下的新东方人居模式”论坛上，中国WTO首席谈判代表、博鳌亚洲论坛秘书长龙永图、中国著名战略咨询专家王志纲持同样的观点。

别墅浪费资源不符合国情

龙永图在论坛上表示，中国的别墅区是失败的，浪费了太多的资源，销售价格又特别高，相当一部分人买不起，仅仅给少数人带来了好处。此外，中国是一个人口大国，尚属于发展中国家，虽然有一部分人先富起来了，但大部分人的收入还在中低水平，要满足大部分人的居住问题，就要尽可能利用少的资源建设更多的房屋。

据龙永图分析，随着中国城市化建设的加快，大批农民涌向城市，迫切需要解决更多人的居住问题，此外还要解决房子的质量问题。此次四川地震带来大片房屋的倒塌，给房地产业带来新的课题，那就是如何利用有效的资源建设抗震性能过硬的产品，而不是把有效的资源用在满足少数人居住的别墅项目上。

房地产专家韩世同介绍说，别墅的容积率一般在0.6，洋房的容积率一般在2.0左右，城市中心的容积率有的会达到4.0，单从容积率的角度来看，别墅的容积率就要高出洋房3倍甚至4倍以上。另一房地产专家黎文江也表示，在容积率差不多的前提下，别墅的建筑面积和套数要明显低于洋房，又加上别墅一般具有户型面积大、一家人居住等特点，可以明显看出，别墅在中国这种人多、地少的现状下，不符合国情。

记者调查发现，目前别墅的入住率并不高。今年“五一”，南航碧花园的联排和独栋别墅项目推出了100多套，至今仅销售几套。据相关负责人透露，这100多套单位早在去年11月份就已经推出来了，一直处于滞销状态。此外，售出的单位，业主入住率不高，空置率近30%。

另据了解，假日半岛别墅项目总共有2300套，基本售罄，但真正有业主入住的仅有1208套，近50%的别墅空置。在花都拥有别墅的方先生告诉记者，由于别墅远离市中心，离工作的地方太远，交通也不是很方便，而且别墅区内各种生活配套不是很完善，只有节假日才去居住。 

“小城镇化”才是发展方向

“从中国目前的基本国情来看，中国的房地产业应走全球化的新东方人居模式，即在中国传统文化的基础上，结合地方区域特色，在城乡结合处选择环境优美的地方，建设‘小城镇’，来满足高、中、底各种人群的居住需求。”龙永图表示。

龙永图分析，走城镇化建设，将是新东方人居重要模式。欧洲的许多著名小镇，比如达沃斯、蒙特勒等小镇，能够享誉世界最重要的无非三点：一是得天独厚的自然生态、自然景观；二是独具魅力的人文生态、文化积淀；三是独具匠心的经营管理、市场运作。这些著名的小镇往往既是文化胜地，又是休闲天堂，许多文化名人都选择这些地方作为自己的居所。

应该建设怎样的小城镇？中国著名战略咨询专家王志纲表示，中国的房地产业还存在很多问题，比如规划设计、建筑质量、生态营造等问题，但最根本的是文化问题。

如何建设小城镇？王志纲认为，一是要提炼整合中国几千年积淀下来的优秀居住文化，以及整个中国传统文化中体现的各种精华要素；二是要借鉴整合西方居住文化中的精华以及现代建筑科技、建筑工艺中的有益营养；三是要最大可能地整合社会各界的力量，特别是文化界的力量和政府的力量。