从目前北京一手酒店式公寓开发项目来看，很多开发商都打出了出租年投资回报率15%-18%的高投资回报率吸引客户，事实上真有这么高的投资回报率吗？

　　据我爱我家的统计数据显示，开发商打出高达15%-18%的年投资回报率，看起来确实很吸引投资客户，但很多投资人士往往忽略了隐性成本这一关键要素。

　　隐性成本一：契税和公共维修基金

　　开发商在项目销售时，其价格并不包括契税和公共维修基金，从目前这两个的收费标准来看，契税普通住宅是1.5%，非普通住宅是3%；房屋维修基金是收楼价的2%。所以从上述情况来看，即便是酒店式公寓房产价格让你动心，但也要考虑到契税和公共维修基金这两个隐性成本的代价。

　　隐性成本二：租金价格的折扣

　　酒店式公寓的开发商在项目收益计算时，往往是根据所在地段的酒店日租金的市场价格制定的。以北京东二环附近的一个酒店式公寓项目来看，销售价格在25000元/平方米，投资人士在投资前可参照同等地段的酒店日租金做一对比。以同等地段的一个四星级酒店为例，酒店标准间的市场价格大约在800元/日，一个月就会有24000元的收益，但众所周知，酒店为了吸引客户往往会采取会员、折扣等活动，打折后的价格往往也就在400元-500元/日左右，这远远低于开发商预计的高投资回报率。

　　隐性成本三：物业费、取暖费等其他费用

　　针对投资酒店式公寓而言，除了需要在购买时需要缴纳必须的费用外，物业费、取暖费等诸多费用都需要考虑进去，而这些往往就是我们在投资时忽略的隐性成本。酒店式公寓的物业费、取暖费等维护费用通常比较高，而且很难直接转嫁给承租人。从这点来看，开发商打出的每年15%-18%的高投资回报率显然没有考虑到以上诸多因素。

　　隐性成本四：房屋空置期

　　我爱我家的数据显示，酒店客房的年平均入住率在70%-80%左右，往往在每年冬季供暖季后就进入了传统的淡季，一般的普通住宅平均每年也会有45天左右的空置期，酒店式公寓的空置期也要控制在2个月的时间，这往往是很多投资人士忽略的问题。

　　隐性成本五：中介费

　　投资人在投资房产项目后，还要考虑房屋的出租问题。很多投资人士如果自己寻找客户需要耗费极大的精力和物力，所以往往把房子委托给中介代理，而这就需要向代理中介交纳一定额度的中介费，而这部分费用也就成为了投资人士的隐性成本。

　　以上诸多因素，都需要投资者在投资之前必须要考虑的，但这些因素往往也是大家容易忽视的隐性成本。我爱我家的统计数据显示，许多酒店式公寓的开发商打出的15%-18%的投资回报率远远高于真实的水平，而实际的年投资回报率也就是在5%-6%之间。

　　我爱我家建议广大投资人士，随着北京奥运的临近，不少开发商也借助奥运概念进行炒作，但大家一定要考虑到这一概念到底有多少的持续性。希望大家在投资房产项目时，多考察附近类似项目的房价、租金水平等相关数据，也希望大家通过我爱我家等知名房产经纪公司进行相关咨询，仔细对市场形势进行全面的分析后再做出判断。