万通地产营业收入的大幅飙升，原因有二：一是控股股东将成熟项目集中注入上市公司；二是项目销售业绩的集中释放。

万通地产2007 年营业收入21.76 亿元，位列上市房企第18 位，比上年度的2.51 亿元增长7.68 倍。而其2007 年度的销售毛利率却由2006 年度的39.75% 略降至38.28%，降低了1.47 个百分点。在排除毛利率上升的因素之后，万通地产营业收入暴增的原因何在呢？

研究发现，具体因素有二：一是得益于其逻辑一致、运作巧妙的前后两次定向增发；二是产生于过往的业绩储备，即利用预收账款、销售收入确认等方面的策划空间，将过往的一些业绩于2007 年度释放。

控股股东将成熟项目注入上市公司

万通地产在2007 年年报“管理层讨论与分析”中开宗明义：“与2006 年相比，公司股本规模扩张了252.08%，净资产增长了193.6%，实现的净利润增长461.14%。”这可以作为一个探究的切入点。

过去两年，万通地产成功运作了两次定向增发，一次是在2006 年，发行数量5200万股，发行价格8.99 元/股，实际募集资金4.6748 亿元；另一次是2007 年，发行数量5000 万股，发行价格30 元/股，实际募集资金14.542 亿元。

不过，这两次增发的实质却是不同。前一次是向控股股东北京万通星河实业有限公司定向增发，万通星河以其持有的北京龙山置业有限公司100%股权、天津万通时尚置业有限公司82%股权及天津泰达万通房地产开发有限公司(下称“泰达万通”)65%股权认购上述股份。据万通地产年报介绍，2007 年末货币资金较去年同期增长269.78%，原因是，公司于2007 年9 月顺利完成非公开发行，募集15 亿元资金，所属子公司开发的新城国际项目四期、上游国际项目一期预售房款大幅度增加。

这一前一后两次增发可谓逻辑严谨、运作巧妙。

先是低价向大股东增发，获得诸多项目或项目储备，然后，再向其他机构高价增发，从而获得项目发展所必须的货币资金。若将上述2007 年度营业收入暴增的情况考虑在内的话，则逻辑更为完美，即在两次增发后，公司业绩大幅度改善与提高，从而支撑股价，给参与定向增发的机构以获利的空间。

据万通地产介绍，2007 年度主营收入同比增长768%，实现净利润1.65 亿元，同比增长461.14%。净利润大幅增长的原因主要有四：一是公司控股子公司北京万置房地产开发有限公司开发的新城国际 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)三期项目于报告期内到达了收入确认条件；二是公司控股子公司天津万通时尚置业有限公司(下称“时尚置业”)开发的天津新城国际一期项目于报告期内达到了收入确认条件；三是公司控股子公司北京龙山置业有限公司(下称“龙山置业”) 所开发的项目达到了收入确认条件；四是公司控股子公司天津富铭置业有限公司所开发的水域未来城 (论坛 像册 户型 样板间 新闻)项目达到了收入确认条件。

可见，其中万通星河置入的股权对应了四种原因中的两种，即时尚置业与龙山置业两控股子公司。具体而言，据万通地产介绍，龙山置业2007 年度实现销售收入2.2亿元，净利润1933 万元；时尚置业开发的天津新城国际一期项目2007 年度达到收入确认条件，实现销售收入5.32 亿元，净利润5293.89 万元。

而对于泰达万通，尽管2007 年度其所开发的上游国际项目尚未达到收入确认条件，从而无销售收入，然而，其却为未来业绩打下了基础。据万通地产介绍，泰达万通累计签约房屋515 套，面积为63587 平米，合同金额为53923 万元。

项目销售业绩集中释放

同时，万通地产也很可能通过收入确认条件的运作，将曾经的一些业绩于2007 年度释放。而其在2007 年度房地产市场高涨的情况，其销售毛利率不升反降的特例，便是一种佐证，即销售早已完成，只是销售收入确认延后，这样，销售毛利率是过去年度的旧况，而非2007 年度的实景。

表9 显示，万通地产2005 年末至2007年末预收账款分别是10.19 亿元、17.56 亿元与31.76 亿元，呈逐年大幅增加的态势；而相比于巨额预收账款与其增加的情况，万通地产2006 年度营业收入仅为2.51 亿元，比2005 年度的8.58 亿元巨减71%。