不能单纯从成交量上升判断楼市已经转暖

楼市的回春是否远远被推到了自然界的变迁之后？在股市低迷、宏观调控加强、次贷危机波及、通货膨胀的诸多推力之下，去冬以来持续抑郁的房地产市场还有无机会？

一些研究机构在小心翼翼地捕捉楼市复苏的些许信号。对于他们来说，黄金周不再的“五一”仍然是一个分割点。

“刚性需求”成色虚实

对一些房地产企业来说，“五一”憧憬并非痴人说梦。3月，他们似乎已看见些许春天的“苗头”：在传统销售淡季的一季度，国内七大主要城市当月新屋交易量逆市上扬，月升幅达50%，深圳和上海更是超100%。地产龙头万科4月8日公布一季度销售简报，公司3月份销售额相当于整个一季度的2/3。

来自国家统计局的数据则显示，一年来“打折潮”并未实质降低房价水平，70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%。广州、重庆、杭州、厦门房价在一季度末回升，深圳房价比上月大跌2.5%，但总成交量却为2月份的3倍。

“目前启动的是那些中小户型，反而具有投资价值的大户型和公寓型比较滞销。”广东海逸集团总经理杨丹称，数月来被压抑的自住型刚性需求目前处于释放期。

“虽然目前地产有回暖的迹象，但更明确的走势可能会在奥运会之后确认，毕竟目前通胀形势严峻，国家调控不会放松。”相对于前述乐观态度，北京诚通嘉业集团总裁焦涌认为，不能单纯从成交量上升判断楼市已经转暖。

资金链危机是谁的机会

4月初，央行上海分行向八大商业银行发出《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》，紧急摸底房企资金链。

面对此情，业界一向以乐观著称的“无拐论者”SOHO中国总裁潘石屹抛出了“百日剧变论”：“中国很多房地产公司将在百天之内产生剧变，并进入前所未有的融资艰难期”。

“珠三角一些小型地产商往往采取合伙制，几个老板联合在一起打游击开发一些项目，融资渠道比较广泛，机制也比较机动灵活；而原先一些从事制造业的在进军地产以后，也有主业输血做后盾，目前资金链并未显得特别被动。”合富辉煌佛山分公司总经理李慰据此修正潘石屹的“百日剧变论”：资金链压力比较大的是那些在2007年扩张激进、钱少地多的“纯业型”地产企业。

申银万国经调研认为，市场担心的中小开发商资金链断裂导致竞相杀价的概率极小。因为小公司不追求循环开发，没有后续土地款的支付压力，项目过了盈亏平衡点则不急于降价促销；部分追求滚动开发、去年大规模拿地的大开发商的降价行为是否形成浪潮，则取决于该区域开发商的集中度、整体资金链情况和市场预期。

游资和热钱回流地产？

2007年的春寒，让投入中国股市的热钱受凉，游资则失去了游动方向。

业内人士的“共识”是，由于受次贷危机影响，全球资本市场已经处于严重的流动性不足，投资者没有财力投资房地产。A股市值缩水一半，很多人深陷股市不能自拔；另外，央行最近出台的一系列政策遏制了国内游资，不仅减少了流入房地产市场的资金，更重要的是在心理上给予了投资者警示：房价下一步可能企稳。“没有波动肯定就没有游资介入。”李慰说。

但是，国泰君安证券研究所提出了质疑：在人民币升值和中美利差扩大的双重驱动下，国际热钱有加速涌入国内之势。国泰君安通过非贸易顺差和外商直接投资项下的外汇流入量考察热钱的大致规模，发现2008年1、2月份，共有大约700亿美元非正常外汇流入国内。

“实际的数字可能在1000亿美元之上。”广州一家基金公司的宏观分析师告诉本刊记者。

上述游资和热钱会流入楼市吗？

“一般而言，投机资本青睐的是盈利较快的项目，房地产在目前确实失去了原有吸引力，他们更多转向私募股权、能源、农产品以及信托产品等领域；而对具有中长期眼光的投资资金而言，楼市仍然具有一定的吸引力。”焦涌称。

从长期来看，投机资本不是地产商的救命钱，暴利使房地产业与消费者的真实需求悬隔，降价只是第一步。房地产业洗牌在所难免，但是能够洗出一个转型的、民生的市场吗？2008年的春天，悬疑尚未解开。（