银行、地产商、政府与购房者之间的博弈已经白热化。 

最近房地产行业夺人眼球的是两则互相矛盾的新闻。《央视国际》报道，深圳四大银行集体违规，二套房贷政策再次松动。根据记者的调查，深圳银行都在打政策擦边球，“帮助”二套房购买者得到优惠利息贷款；《21世纪经济报道》的报道则称，银监会亮剑，整治房贷假按揭、假首付、假房价“三假”，一场房贷大整治将至。 与银行博弈 房地产开发商注定赢不了的战争

购房者之所以成为被锁定的目标，是因为购房者的信用实在太好。据上海银监局报告所提供的数据，截至3月末，上海个人住房不良贷款率0.71%，比年初上升0.03%.其中住房开发贷款和上海居民二手房贷款的不良贷款占比达到55.2%，是此间房地产贷款的高风险点。虽然违约率上升，仍属极低风险，如此之低的不良贷款率，说明个人房贷信用领域诚信水准之高。银行与开发商联手将风险转嫁至个人购房者，可以消化未来成为风险之源的房地产存量贷款，是一本万利的买卖。 

在与银行的博弈中，房地产开发商注定赢不了战争，不仅因为他们无力与政策所代表的国家意志抗争，更重要的是，他们无法与目前的经济趋势抗衡。 

挑破资产泡沫已经成为中国经济战略的组成部分。美国次贷危机显示房贷风险对金融领域具有可怕的传染能力，最近以越南为核心的新兴国家的金融风险，显示挑破资产泡沫是降低金融风险的有力武器，否则所有新兴国家的财富将被泛滥的美元吞噬。再说，房地产开发企业毕竟不是具有特殊地位的国企，公共财政可以为了政策性贷款为银行的不良资产埋单，绝不会为房贷产生的呆坏账埋单。如果说中国经济必须断臂求生，那么，在许多人眼中，房地产行业就是必须切除的那只“臂”，以防止房地产风险蔓延到核心金融领域。据称，银监部门将加强窗口指导和风险提示，自主安排对房贷业务合规性的现场检查，采取窗口指导这一具有极强行政色彩的手段，可见有关部门对房贷风险的重视程度。 

房地产开发商手中并非毫无筹码，前两年的房地产高峰期已经有大笔银行贷款流向了房地产企业。如果利率上升到8.5%，较高的财务杠杆系数将对房地产企业形成负面冲击，所有房地产企业将玉石俱焚。有关部门投鼠忌器。事实上，为了保证即将到来的房地产大并购时代，国内大型房企有做强做大的武器。进入4月份以后，有13家房地产企业获得400亿元左右的融资。 

房地产企业不过是银行的诸多客户之一，本不应存在激烈博弈。存在博弈说明中国房地产市场出现了偏差，缺乏长远规划。房地产业或是在东南亚金融危机之后被作为拉动内需的工具，或是作为挤压资产泡沫的手段，甚至成为民生象征物。 

我们应该问一声，中国房地产业究竟应该如何发展？中国的城市化进程是否需要健康的房地产行业作支撑？如果回答了这两个问题，围绕房地产业的魔障将迎刃而解。
预测：商业银行集体违规 房价或拐头向上

来源：新京报

目前，深圳的银行和开发商已然结成利益体共同体，开发商资金面很有可能获得实质性缓解，甚至在投机资金的推波助澜下，让房价拐头向上。而最终因此受损的，或将是全国面对畸高房价无奈感叹的普通公众。

在楼市冷暖交替中，深圳的房价经历了一轮暴涨暴跌：这个曾经位居全国房价涨幅榜冠军的城市，如今成了跌幅榜的冠军。然而，就在深圳楼价进入下降通道的时候，据昨日央视报道，有关部门针对“第二套住房”的限制政策已经有所松动。深圳的建行、工行、农行、中行都放松了对央行关于第二套房贷款规定的执行，变相为购房者提供优惠，购房者仍可以享受第一套房的低首付比例和优惠利率。

深圳房价由暴涨转而暴跌的现象，绝非个案。这一现象在本质上表明，之前各项房产调控政策累积效果已经开始显现；而在现实上，这些政策也给其他尚未出现价格明显下跌的开发商构成了市场压力，让房价实质性松动不再是幻想。然而，就全国而言，房地产市场这一积极变化才刚刚开始，市场趋势的反复依旧存在。因此，相关管理部门必须对任何有可能恶化市场趋势的违规行为予以高度警惕，并及时查处。

这样的不良苗头正在深圳出现，“第二套住房”政策的松动极有可能改变房地产市场供求双方的实力对比，从而让市场趋势发生不利于理性购房者的逆转。

央行主导的“第二套住房”政策针对性非常明确，就是要打击以投机炒作为目的的购房需求，而这也正是非理性推高房价的最重要原因。以深圳为例，2007年深圳房价从1月份的每平方米万元出头，一路飙升至最高近18000元每平方米。而据深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，该市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的比例高达30.31%。这表明，深圳住房市场转手速度很快，而投资和投机的购房行为直接推高了房价。也正是因此，在“第二套住房”等限制投机购房政策接踵出台后，深圳房价开始逐步回落。

然而，由此而导致的房价回落基础其实并不稳固。房地产市场真正博弈的主体是开发商和购房者，而非投机客与自住需求者。房价下跌的真正原因也并非是投机客被政策限制，而是开发商资金链条的紧绷。

事实上，基于价格主动权的考虑，开发商永远不会主动降低房价，这也正是全国其他地方更多出现“买房送车位”之类促销，但罕见实质性降价的原因。就此而言，无论是限制投机炒作，还是银行贷款收紧，甚至是土地政策监管严格化等，这些措施的实际作用都是收紧了开发商的资金链条。只是在深圳，由于地缘位置、社会结构等特殊原因，导致投机炒作的比例较之全国其他地方更高，因此，“第二套住房”政策可谓是击中了开发商的软肋。正是由于资金问题，才最终导致深圳开发商不得不大幅度降低房价。

依据这样的逻辑，我们再来解读深圳“第二套住房”政策松动的问题，其背后隐含的市场信号相当严峻。深圳房价的波动已然是全国房价趋势的标杆，而“第二套住房”政策的执行状况将透过开发商资金的松紧，决定其房价的未来走势。从目前市场情况看，深圳的银行和开发商已然结成利益体共同体，开发商资金面很有可能获得实质性缓解，甚至在投机资金的推波助澜下，让房价拐头向上。而最终因此受损的，或将是全国面对畸高房价无奈感叹的普通公众。

这一市场迹象其实已经非常明显。在持续下跌之后，5月份深圳房价开始出现放量反弹，当月房价环比上涨约7%；商品住宅销售面积大幅上涨了370%。可见，市场已经发出了明确逆转政策导向的信号，未来房产调控政策落实的力度和状况将面临着严峻考验。
银行：请不要陷购房者于不义

来源: 荆楚网

在这样一个房地产的冬天，房市一片萧条，房地产商无论大小，皆不同程度地面临现金流断流的风险。而作为利益同盟者的银行，同样进退维谷：一边是国家政策的严厉规制；一边又不忍看朋辈成新鬼，继而祸延自身。该何去何从？从深圳四大国有银行的动向来看，银行对利益的追逐显然压倒了国家政令的刚性。一场偷偷摸摸的危险游戏正在银行、房地产商和购房者之间展开。

深圳四大国有银行无视央行关于第二套房贷款的相关规定，种种情形，显然不是“打擦边球”的策略问题，而是明知故犯、踏破政策红线的性质问题。第二套房的首付比例、利息率和以“家庭”作为审核对象的规定，尽数失守，政策边界几成银行手中的橡皮泥，被任意拿捏，谓之“擦边球”，未免小看了银行把玩国家政令于股掌的勇猛。

银行不可能不知道或明或暗的解构政策所带来的风险，但它们之所以有恃无恐，一方面说明央行关于第二套房贷款的有关规定确有不周之处；另外一方面也说明，房地产当下的肃杀景观已经让深度牵连其中的银行感到锥心之痛，以至顾不得高悬头顶的政策利剑了，对资本利益的保守接管和主导了一切。

但显然，银行变相向购房者提供优惠，只能陷后者于不义之地。眼下正值货币政策从紧时期，房地产市场虽步入下行轨道，但变数多多。此时通过“优惠”引诱购房者贷款买房，无异于布下陷阱，猎捕饥肠辘辘的战利品。那些急于拥有一套房子的购房者或许因此而得偿所愿，但他们高位接盘的后果不可想象。而与此同时，银行却释放了郁结已久的风险，开发商加大了资金回笼的力度，留给购房者的只是一个烫手的山芋。

或许有人会说，购买第二套房的人多是炒房者，银行与他们是一个愿打一个愿挨，即使银行转嫁风险，也是后者咎由自取。我不这么看，购买第二套房的人从来都不全是炒房者，也包括那些确实需要第二套房子的人。尤其是现在这种形势之下，相信敢冒如此大的风险炒房者毕竟是少之又少，一旦有人受到银行“诱惑”而买房则很可能是确需住房的人。也正是从这个意义上讲，我们才说，银行放松对央行第二套房政策的执行力度显得颇为“不义”。退一步讲，如果银行明知贷款人是炒房客，却仍然给予其优惠贷款，则更是对国家宏观调控的蚕食鲸吞和背信弃义。

银行、房地产商、炒房客和普通购房者正在合力演一出戏，这出戏表面看来谁都是赢家，但风险犹存、此消彼涨，总有一种“赢家”是金玉其外、买椟还珠和的得不偿失的。因此，面对银行的“优惠”，购房者应该倍加理性；而银行本身，在追逐利益的同时，也应该多想想可能的问责和推卸不掉的伦理。
评论：四大银行集体违规是自戕之举 

来源：中国证券网 冯光明/文

据央视经济半小时报道，在深圳，四大国有商业银行纷纷对第二套房放松贷款政策。据多年从事深圳房产投资的投资人介绍，银行对第二套房贷打擦边球，不仅能赚到更多的利息，同时还能降低自身的风险。从表面上来看，银行违规给购房者带来了一些好处，但实际上却将更大的风险转嫁到了购房者身上。

四大国有商业银行化解房贷新政的招数不能说不“精巧”。比如，深圳建设银行工作人员向央视记者介绍了这样一种擦边球，只要找到一个18岁以上，并且没有贷款买过房的人，进行移花接木，就可以享受第一套房的优惠贷款政策，即所谓联名买房，买房时自己占99%的份额，另一个人只占1%即可大功告成。

这种为买房人提供“方便”的做法，实际上在制造更大的风险。如果一个投资者，连首付都需要通过银行打擦边球，降低比例来完成，那么，贷款人显然并不具备买房的实力，而以这种没有经济收入作为支撑的脆弱的消费者，在贷款利息居高不下，就业形势依然严峻的情况下，发生资金断裂的可能性非常大。一旦购房人不能按时缴纳按揭，就可能被处罚金，甚至面临房子被收缴的风险。

当然，银行违规所带来的风险，并不全在消费者身上，更大的风险则在银行自己身上。其实，从房贷新政开始执行的那一天起，一些银行就通过打擦边球试图冲破一个缺口，而事实证明，那些违规的银行，那些最早钻空子的银行，现在所面临的麻烦非常之大，因为它们人为放大了自己可能承担的风险。

从国际经验来看，对于任何一家银行而言，防范风险都是最重要的。而通过央视记者的调查，笔者惊讶地发现，许多银行根本没有风险控制意识。因为现在的不少银行为了逐利，为了抢夺客户，不仅不去调查信息的真实性，甚至帮助购房者掌握“正确”的填写信息“技巧”，以便规避相关贷款政策的约束。

银行对风险如此漠视，实在是令人震惊。

从表面上来看，银行通过违规增加了业务量，但由于增加的这种客户群，很大程度上是次级而非优质客户群，存在着非常大的风险，而这种风险必然伤及银行自身。不仅可能带来坏账的增多，还可能造成银行优质业务空间被挤压，从而，使银行的发展处于非常被动的地位。

由于我国房地产市场已经经历了一个长达近10年的周期，银行一直在享受利润的增长而没有承受过风险之痛，也因为，它们缺少足够的风险防范意识。深圳房价的快速下跌，为银行上了生动的一课。遗憾的是，不少银行不仅不从中汲取教训，反而在房价刚一下跌，就进一步地松动房贷标准，更疯狂地争抢客户。这无疑在加快金融风险的累积过程。

笔者相信，不仅四大银行集体违规，其他相关银行包括外资银行和房贷新政打擦边球的也不在少数。这意味着，在深圳的银行界，可能形成了羊群效应，即当一家银行率先违规的时候，其他银行因为担心客户资源的流失而蜂拥而上，争相采取违规措施开拓房贷市场，增加房贷业务。而羊群效应的形成，很大程度上与监管的不严和处罚的不及时有关。监管部门应对违规银行严惩不贷，否则，坐视不管，只会增加银行的风险，使房地产调整政策被化解，影响中央整个宏观调控部署的推进。
 
看上去不可思议，银行一方面在监管部门的要求下进行房贷整治，更加严厉地紧缩政策明显对房地产开发商不利，同时，深圳四大行又不惜集体违规铤而走险帮助房地产开发商渡过难关。 

只能用房地产行业博弈的深化来解释这一现象。

房地产景气上升周期，房贷是银行最佳赢利来源，风险低而获利高，一旦房地产进入下行周期后，如何分摊房贷风险则成为银行与房地产商拉锯的焦点。银行与地产商在房地产上升周期的利益重叠处，在山雨欲来风满楼的巨大调控压力下，利益产生严重分歧。两者在玩一场逃脱捆绑的游戏：房地产商以融资依赖症捆绑银行，银行则试图挣脱捆绑的绳索抽身而走。 

对已经身处囚笼的房地产商而言，房地产下行周期更需要融资支持，更需要银行向购房者发放贷款维持交易量；而对银行而言，虽然一只脚踏入囚笼，但在竭力挣脱，首先要确保不产生新的风险，其次要保证以往的贷款不产生过多的呆坏账。 

深圳各商业银行之所以逆势而行，原意并不在于展开对房地产开发商的抢救运动，而是自救。在此轮房价深幅下挫前，各银行向房地产商发放了太多的贷款，与开发商同坐一条船。为了挣脱困境，银行惟一的办法就是继续与开发商合作，使购房者成为最终埋单者。两个欢喜冤家表面上成为亲密无间的合作者。 
商业银行集体违规是楼市之痛

来源：齐鲁晚报

一些商业银行违规放松房贷，是在对抗宏观调控，把行业利益凌驾于公共利益之上，把眼前利益凌驾于长远利益之上。

央视《经济半小时》报道，目前，深圳房价急速下跌，今年4月比3月环比下降约13%。调查发现，建设银行、工商银行、农业银行、中国银行的深圳分行都放松了对央行关于第二套房贷款规定的执行，还可以按第一套房的首付比例和利率办理按揭，变相为购房者提供优惠。

四大国有银行深圳分行的集体违规是一面镜子，从这面镜子中，我们不仅可以看到深圳楼市的现状，也可窥见其他地方楼市的现状；从这面镜子中，我们不仅可以看到银行房贷新政没有很好地执行，更可以看到监管的乏力。

一些商业银行不管是过去个别违规，还是如今集体违规，都是在对抗宏观调控，把行业利益凌驾于公共利益之上，把眼前利益凌驾于长远利益之上。国家为什么要出台政策提高第二套房贷款标准？这既是为了稳定房价让楼市可持续发展，也是为金融行业自身安全考虑，商业银行怎能为了蝇头小利而自掘坟墓呢？

由于融资体系不健全，中国楼市的发展离不开银行的支持。换句话说，房贷业务永远都是银行碗里的“肉”。如果银行急于一时，很可能吃到嘴的不是“肥肉”，而是“烂肉”。不管是美国爆发的次贷危机，还是中国房贷违约率的不断增加，都警示银行业要慎重对待房贷风险。其实，商业银行如果有长远意识、责任意识和大局意识的话，在为开发商、买房人带来利益的同时，更能为自己带来可观的利益。反之，不仅会给自己带来难以预测的风险，更可能为楼市带来难以忍受之痛。

从政府角度来说，首先是调控楼市的成效打了折扣，房价虚高的局面得不到根本治理，买房人的怨言依然困扰着政府，政府调控的压力——稳定房价和住房保障的双重压力同时存在。其次，不管从经济安全运行的角度还是从社会和谐的角度来讲，都增加了负面效应。

从开发商角度来说，表面上是银行在帮开发商销售、回笼资金，但实际上，银行的违规行为对开发商并不完全是好事。比如，银行把风险转嫁到买房者身上，如果买房者还不起房贷，房屋就有可能贬值，不利于开发商后期销售。而买房者，从表面上看银行违规贷款给自己带来了好处，但他们却是风险最大的承受者，不仅要承担还不起贷款的风险，还要承担生存的风险。

总而言之，金融监管部门如果不对商业银行的集体违规行为进行处理，即使出台再多的政策恐怕也难以达到预期效果。如果让银行和开发商再“绑架”楼市的话，无疑将是十分可怕的。