受让方可获18万平方米开发面积 转让价款比市场价略低
（作者 张靖欣）近日，上海联合产权交易所有两则挂牌公告颇引人关注，出让方均为上海新天地置业，其中一则为该公司对上海新天地房地产开发有限公司3.1986亿元的债权。另一则是以3.34895亿元转让上海新天地房地产开发有限公司的全部股权，并要求受让方对这两个挂牌项目同时举牌。
这家上海新天地房地产开发有限公司，就是宝山新天地荻泾花园的项目开发公司，换言之，投资商新天地置业欲以6.54755亿元总价转让新天地荻泾花园的后续开发项目。
尚余18万平方米可销售新天地荻泾花园位于宝山顾村的沙浦路，距在建中的地铁7号线上海 大学站有3公里，但规划中的7号线延伸段将在宝安公路设站，届时离小区仅一步之遥，此外，楼盘周边有数条公交线路，但目前出行尚不算便捷。
按照原先规划，新天地荻泾花园是一个25万平方米的大规模社区，规划中的商业服务配套齐备。整个小区采用“一心、一岛、四组团”组织架构，建筑形态包括多层、7层电梯房、小高层、高层、叠加别墅、联体别墅等多种样式。据联交所旗下地久产权交易所有关人士告知，整个开发项目占地面积为168766平方米，其中，一期已经开发完成，占地面积为39530.10平方米，并已于2006年起销售，目前基本全部销售，仅余218个地下车位。
交易所的有关人士告知记者：“实际上这两个挂牌转让的是荻泾花园后续的房产与土地。如今，小区的二期已基本完工，但尚未开始销售，占地面积为42151.08平方米。另有三、四期尚未开发，总共占地面积为87084.82平方米(三期占地23725.22平方米，四期占地63359.60平方米)。”记者粗略按照小区规划容积率1.35计算，则三、四期的开发总量约11.8万平方米，而已基本建成的二期总建筑面积约6.1万平方米，即尚有约18万平方米可供受让方销售。
平均楼板价不到5000
据知情人士称，挂牌转让的新天地房地产开发有限公司，资产总额为8.384185亿元，负债总额为5.035235亿元，净资产为3.34895亿元。此外，该公司还向银行长期借款1.775725亿元，用以新天地荻泾花园二期的商品房开发，因此受让方除了须通过拍卖支付不低于6.54755亿元的款项外，还需承担其前期这笔银行借贷。
值得一提的是，新天地置业的投资方为上海地产集团、新长宁集团以及荻泾花园的原业主方天原化工厂，因其在别处新获了开发项目，急需资金而不得不把已成熟的荻泾花园放弃。
顾村原是上海四大动迁基地之一，因此其房价在外环附近是一个低谷，即便在2004、2005年楼市火爆时期，该板块在售房源均价也仅在5000元／平方米上下。据网上房地产资料显示，新天地荻泾花园2006年6月一期开盘，当时开盘价约6000元／平方米，与周边楼盘均价基本持平。而此后不久，保利地产集团以32.4亿元拿下顾村三地块，使得顾村的楼板价达到了6300元／平方米。
经过房价翻番的2007年后，目前顾村的房价也水涨船高，加之2010年前通入顾村的地铁7号线，地区内在售楼盘均价已基本达到10000元／平方米上下。如与荻泾花园同在沙浦路上的圣卡洛铂庭的公寓均价达9500元／平方米，其联排别墅等项目均价约达1.3万元／平方米。
即使忽略荻泾花园二期已基本建成的成本，以8.323275亿元的总代价收购新天地荻泾花园18万平方米的后续项目，则平均楼板价亦仅4650元／平方米，比起1年多前保利集团以6300元／平方米楼板价拍得顾村地块要低1650元／平方米。若再以目前顾村万元左右的平均房价计算，则荻泾花园后续项目可获18亿元左右销售回款。
“即便是貌似低价的地块项目，但现阶段的楼市大多数房地产开发商自身资金比较紧张，因此虽有不少意向买家前来咨询，但多数仍觉得这个挂牌价略高。”地久产权交易所相关人士也表示无奈，“最终这个价格仍可能会流拍。”
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