8月初，万科在上海、南京、杭州等地率先掀起降价狂潮。上周，恒大地产宣布9月29日开始展开全国性的降价促销。从大型地产集团的典型动作，普通消费者也可以看出，房地产企业实际面临的形势比我们想象中的还要恶劣，北京地区虽然还没有大规模的降价促销，但小范围的暗降早已开始。

据网上资料显示，近期天鸿集团旗下的万象新天在其三期销售单价13000元的情况下，近期推出四期楼盘，虽然有个团购价的幌子，但其价格还是直降到了9000元/平方米。南三环中海城也将几个月前的单价13000元调整为近期的10000元左右。石景山大盘远洋山水还打出了6.3折的超低折扣，其推出楼盘已经售完。

种种迹象表明，经过前三个季度的供需变化调整，北京市房价整体价位已真正被撼动，房价下探的趋势已无需争论。

大牌房企纷纷抗起降价大旗，而大幅降价后的销售业绩相对理想，这说明原来的价格水平是不被消费者所接受的，消费者之所以久久观望的根本原因还在于房价过高了，只要房价在合理的可承受的范围之内，刚性需求总会张开双手接住房子。

另外，楼盘销售业绩的不佳更加剧了开发公司的资金紧张。开发商迫于经营需要大量的回笼现金，而年底是开发公司面临资金压力最大的时候：银行贷款要还、工程款要偿清、各项财务费用都要年底结算。北京师范大学金融研究所的一份报告显示，2008年中国房地产企业的资金缺口近7000亿，总之对开发商来说“这年头儿，有钱才能过冬”。

伴随着开发企业面临的资金压力越来越大、消费者观望氛围日渐浓厚以及供需之间的博弈再次升级，开发商之间的营销战也正式开战。

说起房地产营销，除了团购、特价房、直降等价格手段之外，现在市场上风头最劲、最受关注的就是无理由退房了。今年6月份，北京南三环某楼盘率先打出了无理由退房的销售方式，及至近期，全国范围内已经有南京、青岛、天津等地的楼盘相继推出无理由退房的销售承诺。虽然各地楼盘在操作细节上略有差异，但核心承诺大同小异：消费者对于所购买的房屋，在房屋交付使用后的一定期限内，可以行使无理由退房的权利，由开发商退还房款和利息补偿。不同之处在于北京目前的无理由退房只针对一次性付款的购房者，而天津、青岛等地一些楼盘，不管客户是一次性付款还是按揭付款或分期付款均可“无理由退房”。

再次套用那句名言，“天下没有免费的午餐”。让我们拨开云雾，从几个不同的角度来看看无理由退房。

抛开楼盘的品质不谈，无理由退房之所以具有吸引力，是因为消费者认为一旦将来房子贬值了，可以得到开发商的退款和补偿。但我想这不能成为你选择一个楼盘的绝对理由，只要你在乎房地产的资产属性，你就要客观地承认，所有资产都会有升值和贬值的双重趋向，就像股票一样，你听说过“无理由退股”吗？即便在交房时房价没有下跌，但如果五年后房价跌了，还有人给你退款和补偿吗？在这里，我们要明确，在市场经济条件下，房屋价格和整个宏观经济以及个体楼盘的相关状况密切相关的，不管是贬值还是升值都属于正常的经济现象。因此，如果你很在意房屋的保值性，那么请你擦亮眼睛，看清楚楼盘的建筑规划品质、开发商的实力和资金状况、以及项目地段和未来的发展潜力，这些才是决定房屋价值的不变因素。而无理由退房只能成为你选择一个楼盘的次要因素。

其次，无理由退房始终是一种企业促销行为。促销的根本目的都是为了销售产品和回笼资金。而商人之所以要用这种明显有违公平交易的方式来促销，就一定意味着企业资金的极度短缺，而资金短缺就意味着经营风险。可以为证的是，在前两年房地产市场火爆、开发商资金充裕的时候，你见过“无理由退房”吗？

数据显示，南三环的无理由退房楼盘目前剩余在售房屋约1000套，其所属集团另一个位于京北的楼盘剩余约1700套未售，同时该公司在包头、沈阳、鞍山等地均有大规模的楼盘开发。在这样的土地储备以及在建工程现状下，其资金压力可想而知。而无理由退房恰恰可以为开发商提供一条直接的“来钱渠道”。假设该楼盘一次性付款的购房者到约定时间退房，按照日息万分之二计算，年息也不过7％多一些。开发商在一定阶段之内使用了购房者的有息资金。在银根紧缩的宏调背景下，这样的资金成本还是不算高的吧？

据销售人员介绍，为了加快销售，降低购房准入门槛，该楼盘近期又推出了分期首付的招式，购房者可将首付款在楼盘入住之前分三次付清。
第三，选择房屋要全面了解楼盘信息，注意细节，不要被无理由退房忽悠了。在南三环该楼盘的销售许可证上，购房者可以清晰地看到其土地性质是“商业金融用地，其物业属于酒店类物业”。 按照现行的土地使用年限规定，居住用地一般为70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。也就是说一旦购入该项目，将只拥有40年的产权。房地产专家指出，商业立项的项目在40年产权到期后，将如何延续产权的问题，现在尚无明确的政策指向。除此之外，消费者还要考虑到商业立项楼盘日后的生活成本问题。根据相关标准，民电的收费标准是每度0.483元，而商电的收费标准是每度0.8元至1元；民水的收费标准是3.9元/吨，商水的收费标准则是8元/吨。相比之下，商业立项的地产项目，日后的使用成本相对高出许多。不过商业地产立项的楼盘，按规定可以注册公司，这点确是住宅类物业所不具备的，也是其优势所在。

最后一点，退房对于买卖双方来说，都将承担巨大损失。对消费者来说，无理由退房不等于没有任何损失。如果你是贷款购房者，而你同时选择了无理由退房，到你真正退房的时候，除将获得房款和开发商的补偿以外，你在还贷过程中支付给银行的一些信贷费用是不能退回的。即便你是一次性付款的客户，退房时你需要和开发商方一起到房管部门去注销房屋销售的备案登记，这期间还要处理很多繁琐的手续经历一些琐碎的程序，更重要的，你要为此搭上宝贵的时间和精力。而真正等到拿退房款时，开发商的资金充足与否，也只能到时“赌一把”了。而对于开发商来说，其所损失的不仅仅是已经完成的销售额，其他的财务损失也丝毫不比客户小，更重要的是企业的发展受到影响，形象、品牌在这个过程中均被弱化。

无理由退房的推出，某种意义上是给消费者一个预期房价不会下跌的信心和灵活主动的选择权，但作为普通消费者，我们在选购房屋时，还是不要拿这种没准儿的“权利”作为选择楼盘的决定性因素，而应把目光投向综合性价比、开发商综合实力等其他硬性条件上。

天下没有免费的午餐，无理由退房也不是开发商“最后的晚餐”，作为普通的购房者，希望我们能够冷静看待无理由退房，冷静看待商人们的各种营销手段。