地段价值理论在有成熟生活设施的市区尤为突出，特别是日益稀缺的别墅，更是城市中不可多得的珍品。天津今年在售和将推出的别墅中，外环以内的市区别墅只有10个左右，主要包括中心区域的老城厢独栋及联排别墅、五大道地段和体育中心地段以独栋为主的别墅项目、大梅江地段联排及独栋别墅、北辰及市区西部外环内地段联排及独栋别墅等。这些别墅价值及功能都受原有地段功能的影响。同时由于交通及生活配套设施齐全、人文氛围相对明确，所以这些地段的别墅受所在区域经济定位及发展前景的影响更加明显。

老城厢别墅  拥有繁华地段文脉价值

老城厢是天津的发源地，这里曾一度疲惫沧桑，近年来以海河经济开发为线索的老城区投资建设，使老城厢再次呈现出荣华富贵的繁华景象。从区域功能定位来看，过去老城厢区主要功能为居住地，各种院落鳞次栉比，拆前这里聚集了约4万户居民，是天津最拥挤的居住区之一。而新建的老城厢规划建筑面积230万平方米左右，其中住宅约130-140万平方米，占总建筑面积六成左右，居住家庭减少到1.3万户左右，可见老城厢居住功能在弱化，公用功能如商业、商贸及休闲娱乐等大幅提高。

老城厢区域城市功能的变化，在带动区域高端商业商贸经济发展、恢复繁华地段文脉价值的同时，也全面改善了这里的居住环境和地段价值，使其成为拥有繁华地段文脉价值的珍贵居住区。

在商业配套上，老城厢区域集中体现了城市中心商业、区域商业与社区商业的结合，特别是东马路一带，向东伸展可延续到金街进而与滨江道商业区形成繁华商圈。在交通方面，除了四通八达的公路交通网络，老城厢区域还是多条地铁线路的换乘站，按照城市交通规划，未来地铁1号、2号、4号线分别途经老城厢板块的西侧、南侧与东侧，并在东北角、东南角、西北角、西南角以及城厢中路设有站点，其中1号线与2号线在西南角站可实现直接换乘，2号线与4号线在东南角站也形成相交点。

现在的老城厢寸土寸金，是天津平均土地价格昂贵的区域之一。因为这里不仅是市中心，更是有历史、有文脉、有河流的好地方，因此吸引了包括中新、金地、上投、仁恒等国内外实力企业前来投资开发。这些新开发的项目都以综合高档定位。从整体布局来看，老城厢突出了原有的道路及中间部位的院落脉络，城厢中路区域内部建筑限高在12米，这里的3号、10号地住宅及11号公馆是联体别墅和独立别墅，承担着延续历史院落文化的重任。老城厢外环区域为高层建筑，更多的是体现历史上海派文化融合的风格。

老城厢仅有的3块别墅用地无疑是该区域中最珍贵的。其中的3号地Town中堂中式院落别墅已基本售完，11号公馆主要为商业用地。目前在售的别墅只有由中新名都开发的10号地——檀府。

外环内别墅  蕴藏巨大地段升值空间

市区住房用地的紧缺，使天津外环内的住房价值迅速提高，成为去年商品房均价上涨的主要因素之一。随着城市建设的日益深入，外环内居住用地价值空间将全面释放，特别是处于居住条件进一步改善、经济发展前景广阔地段上的别墅住宅，蕴藏着更大的升值空间。

例如处于快速发展的西部体育中心区域中外环以内地段的别墅，目前售价已达25000元/平方米左右，比三年前这一区域的别墅价格上涨了三倍左右。

体育中心区域内有水上公园与堆山公园等娱乐休闲及景观环境，有已基本成型的城市快速路网，有全国著名的南开大学、天津大学等高等学府，区内自然、人文资源丰富，居住人群素质较高，已呈现出新兴中心区魅力。

今年西部体育中心区域主要有奥维拉、荷兰·墅等别墅销售。

再如位于价格低洼区域的河北区及北辰区域外环以内地段的别墅，目前正处于城市建设加速启动时期，售价在12000元/平方米-20000元/平方米，比两年前同区域别墅也上涨了近三倍。

随着天津北部与北京地区交通经济往来的拉近，北部市区别墅升值空间也将进一步加大。根据城市规划，在交通方面，北部城市快速路网将在2010年前全面形成，多条城市道路及旧住宅片区将改造建设，同时运河及公园绿化等环境设施以及高档商业等生活配套将在三年内有明显改善，这些城市建设预期都是该地段价值提升的潜在因素，对于仍处于价格低洼的别墅住宅，其升值潜力将更明显。

今年北部外环内区域主要有近水楼台、普吉岛等别墅销售。

五大道、水上公园区域别墅  尽享皇冠地段价值

五大道、水上公园地段堪称天津最珍贵的地段，地段价值在这里表现得淋漓尽致。一是因为目前这些地段无论从自然及人文环境，还是从商业、交通等生活设施方面都非常出众，二是因为这里是市中心极为稀缺的宜居用地，所以，这些地段的别墅可以说是城市绝版作品。这种地段及产品不可多得的特点，必然造就这两个区域别墅高高在上的销售均价，成为天津高端住宅价格的风向标。

今年这两个地段有万科和招商两大企业别墅项目销售，单从充满神秘及地标感的“霞光道5号”和“西康路36号”项目名称，就可领略到地段的影响力和名符其实的“以稀为贵”特征。