近日，有消息传出，具有美资背景的上海投资公司整栋购买了新西环T1写字楼，此举似乎预示着受“限外令”影响，在京城写字楼市场沉寂有1年之久的外资又开始活跃起来。而引发外资再度活跃的正是今年一季度写字楼租金价格、交易价格双涨，空置率进一步降低的利好。

空置率下降至9 .3% 东二环写字楼租金上涨19%

今年一季度，北京写字楼市场表现明显活跃起来。一方面，此前处于谈判中的大面积租赁合约纷纷尘埃落定，使得一季度北京甲级写字楼租赁市场上大单成交频传；另一方面，受到“今年6月开始，装修等工程必须获得相关部门允许方可进行”规定的影响，不少项目的看房考察和租约谈判活动也在纷纷加速谈判进程，期望能在禁令实施之前完成。

来自仲量联行和戴德梁行的统计数字显示，一季度北京新增写字楼面积33万多平方米，其中CBD区域的新供应占到相当大的一部分。新供应写字楼中，CBD世纪财富中心、金融街泰康国际大厦以及东二环新保利大厦3个项目，合计面积达到了24.9万平方米，使得北京市场的写字楼总存量达到564.3万平方米，环比上涨了4.6%。而在北京一些新的地区出现了一批新供写字楼，包括奥林匹克公园区域和望京地区。据统计，今年奥林匹克公园和望京地区的甲级写字楼竣工面积分别约为13.8万平方米和 14.78万平方米。

虽然供应量明显上涨，但由于对北京经济高速发展的看好，内外资、各个行业均表现出对甲级写字楼的强劲需求，京城写字楼的平均空置率则继续保持下降。而记者注意到，今年一季度新供应的北京甲级写字楼市场多数为统一产权，这似乎在无形中加剧了市场销售的难度。不过业内人士认为，今年下半年北京市预计供应量约为104万建筑平方米，其中41%将集中在CBD商圈。然而，由于即将迎来奥运会这一特殊时期，这些新供应项目能否全部如期投入使用尚无法确定。而正是考虑到部分项目会推迟完工日期，也使得近期甲级写字楼市场上实际新增供应量相对有限，销售环境也会有所改善。

外资突然发力 整购再现京城写字楼

从2006年国家出台“限外令”，去年又出台了新外资投资目录以来，外资对国内房地产投资的势头有所遏止。但种种迹象却显示，今年开始，经过一段时间蛰伏的外资又开始有所行动。日前新西环T1写字楼的被整购引起了业界的关注，戴德梁行投资部华北区主管叶建成在采访中表示，一直以来外资对国内的写字楼市场都很关注，但由于近两年来“限外”政策不断出台，确实给外资收购项目带来一定的阻力。因此，目前外资会采取迂回战术，先在中国境内设立项目公司，然后寻找同样具有外资成分的项目，通过股权转让的形式完成收购。

叶建成表示，虽然去年北京的写字楼缺乏外资的支持，但由于国内的大型国有企业，如银行、保险公司表现出强劲的收购势头，使得去年北京市整栋物业成交面积约为160万平方米，比2006年增长约30%。而其中写字楼整栋成交面积占总量的60%，约为100万平方米，比2006年增长了10%。在成交额上，整栋物业成交总额约270亿元，比2006年增长约20%；其中将近70%是写字楼，约180亿元，比2006年增长20%。

由此可以看出，写字楼物业依然是外资重视和青睐的物业类型，写字楼的成交总额和成交面积一直保持了稳定增长的态势。对于市场上认为目前北京写字楼供应量过多，影响投资者收益的说法，叶建成认为，应该从更长远的时间来看待写字楼投资。他预计2009年和2010年北京甲级写字楼供应仅为100万平方米,尤其是2010年，预计新增供应不到30万平方米。而2010年以后,核心商圈，如CBD、金融街、燕莎等新供应更是越来越有限。所以，从长远来讲，北京写字楼是非常具有投资潜力的。

而让业内人士对北京写字楼投资充满信心的原因还有，目前持续攀升的写字楼租金和售价。不少业内人士认为，虽然北京写字楼的租金涨幅不如上海明显，售价也不如上海高，但北京写字楼平均租金属于平稳增长，不像上海是几起几落、涨跌交替。因此，与投资市场比较成熟的上海相比，北京写字楼投资潜力有着更大的挖掘空间。

一季度部分租赁成交案例

公司 物业 商圈 面积(万平方米)

中国进出口银行 凯晨国际中心 金融街 4.7

法国兴业银行 泰康国际大厦 金融街 0.69

波音公司 盈科中心 其他 0.59

国际航空运输协会 环球贸易中心 CBD 0.44

美国伟凯律师事务所 华贸中心 CBD 0.24

华美地产 华贸中心 CBD 0.23